Imóvel vendido duas vezes por contrato de gaveta: como registrar?

A compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no cartório
de registro de imóveis é chamada de contrato de gaveta. Apesar de não
ser a forma indicada para a aquisição de imóvel, em razão dos inúmeros
riscos inerentes à operação, é uma prática comum de mercado.

No caso do presente artigo, na compra de um imóvel através do contrato de gaveta, mas que já havia sido vendido da mesma forma, é possível, sim, que o último comprador consiga registrar o imóvel diretamente em seu nome, sem que seja necessário o registro do bem em nome do vendedor (contrato de gaveta), desde que haja anuência do proprietário formal, isto é, daquele que consta na matrícula do imóvel. A transferência
direta, sem que seja registrada a venda para o primeiro comprador
informal, necessita que o proprietário do bem, conforme escritura,
concorde em assinar a venda direta para este último comprador informal.
A transferência direta evita o pagamento de duplo ITBI e despesas
cartorárias.

Contudo, na prática, o que se observa é que, na maioria das vezes, o
proprietário formal já faleceu ou não é localizado. Neste caso, uma das
saídas é o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, cujos
principais requisitos são: comprovar a venda do imóvel, a quitação da
transação e que no contrato inexista previsão do direito de
arrependimento.

No exemplo acima, os requisitos deverão ser preenchidos em toda a
cadeia, ou seja, entre o proprietário registral e o primeiro comprador,
assim como o segundo comprador.

Portanto, o comprador deverá atentar-se aos requisitos para fazer jus à
ação de adjudicação compulsório e, caso assim não faça, outra saída será
por meio da usucapião judicial e/ou extrajudicial.

A usucapião, assim como a adjudicação, deverá preencher alguns
requisitos que, de maneira geral, vão desde a posse mansa e pacífica,
até uma obrigatoriedade legal de período mínimo de posse, de acordo com cada situação. O tempo mínimo de posse pode ir desde cinco anos até 15 anos, dependendo de qual a categoria da usucapião tentada.

No caso da usucapião, o período de posse pode ser somando entre os
adquirentes, ou seja, se o primeiro adquirente já estava na posse por oito
anos e o segundo adquirente dois anos, então temos uma posse contínua de dez anos para efeito da pretensão aquisitiva.

Pelo exposto, a compra de um imóvel através de um contrato de gaveta não é uma medida recomendada e segura, em razão dos riscos inerentes a esta transação e, ainda, da necessidade de estratégias a serem adotadas para futura regularização. Porém, caso você esteja adquirindo um imóvel desta forma, solicite ao mínimo cópia do contrato de gaveta e comprovante de quitação da transação celebrada de toda a cadeia de alienação, assim como a certidão da matrícula atualizada do imóvel.