Opinião

Da adjudicação compulsória de imóvel sem o registro do memorial de incorporação

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11 de outubro de 2022, 6h04

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a possibilidade de ajuizamento da adjudicação compulsória pelo promitente comprador de unidade autônoma, adquirida de incorporadora não titular do domínio do terreno e sem o devido registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis.

Cingiu a controvérsia com relação à (im)possibilidade do ajuizamento de adjudicação compulsória de imóvel, objeto de contrato de compromisso da compra e venda firmado com incorporador, que não era proprietário do terreno em que o empreendimento seria construído.

No caso, antes de iniciar a construção do empreendimento, a incorporadora alienou as unidades aos interessados, sendo que, após dois anos da venda, as obras do empreendimento não foram, sequer, iniciadas, de modo que os adquirentes, através de assembleia, destituíram o incorporador.

Após a destituição, houve a constituição de uma Associação dos Promitentes Compradores, a qual promoveu o ajuizamento de uma ação de adjudicação compulsória do imóvel.

Neste contexto, a ação foi julgada improcedente, sob o argumento de que 1) a incorporadora não era a proprietária do terreno, além de que não possuía qualquer instrumento hábil que a tornasse proprietária; e 2) a incorporadora não promoveu o registro do memorial da incorporação no registro de imóveis.

Com relação à ausência de propriedade do terreno, ressaltou o STJ que dispõe o artigo 32 da Lei 4.591/64 que, ainda que o incorporador não possua o prévio domínio do terreno sobre o qual o empreendimento será edificado, é necessário que disponha de instrumento jurídico que garanta a sua aquisição.

Ademais, também nos termos da Lei 4.591/64, que rege as incorporações imobiliárias, a negociação das unidades somente poderá ocorrer após o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ou seja, enquanto não registrado o memorial de incorporação, composto pelos documentos especificados no artigo 32 da Lei 4.591/64, o incorporador não poderá alienar ou onerar as unidades autônomas futuras, o que visa conceder maior segurança aos contratantes.

Neste sentido, o STJ exarou que "a legislação de regência foi promulgada com o intuito de se atribuir segurança jurídica a uma situação fática comumente adotada na dinâmica dos negócios jurídicos, mediante a subversão do princípio da acessão  segundo o qual tudo que se acede ao solo é de propriedade do dono do terreno – e a garantia ao adquirente de que a coisa será entregue conforme as características prometidas no contrato. Em face disso, há uma obrigação legal imputada ao incorporador de levar a registro na matrícula do imóvel a ser incorporado o memorial de incorporação, que, segundo a redação original do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, vigente ao tempo da assinatura dos contratos ora em análise, é composto, entre outros documentos, do título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel. (…) Sendo assim, com a pretensão de se conceder mais segurança aos contratantes, o incorporador poderá negociar as unidades autônomas somente após arquivar, no Cartório de Registro de Imóveis competente, os documentos elencados na lei. Vale dizer, enquanto não registrado o memorial de incorporação, o incorporador não está autorizado a comercializar as unidades autônomas futuras" [1].

Sobre a temática, podemos destacar os dizeres de Luiz Antonio Scavone Junior:

"Ora, do artigo 32 da Lei 4.591/1964, emerge cristalino o entendimento segundo o qual o arquivamento dos documentos de que trata, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, é conditio sine qua non para a venda de unidades autônomas. (…) Assim, a venda de unidade sem o registro de incorporação é ato ilícito e, como tal, desautoriza qualquer cobrança em função e em consequência de um ato tido como contravencional" [2].

Por outro lado, com relação à destituição, ressaltou a Corte Superior, que a destituição do incorporador não poderia ser realizada no caso, visto que os promitentes compradores somente adquirem o direito real de propriedade após o registro do instrumento público ou particular no cartório de imóveis (artigo 1.417 do CC), de maneira que a deliberação tomada em assembleia pela maioria absoluta, para destituir a incorporadora, não tem o condão de fazer surgir o direito real quando o alienante não possui o domínio e não levou a registro a incorporação.

Na situação, em que pese as obras do empreendimento não terem sido iniciadas após dois anos da venda futura das unidades  motivando a destituição do incorporador  seria indispensável a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel, para viabilizar a destituição do incorporador.

Finalmente, destacou o STJ que, em que pese o descumprimento da obrigação de registro do memorial da incorporação, tal fato não implica na nulidade dos contratos de compra e venda firmados entre os adquirentes e a incorporadora.

Pode-se concluir, portanto, que no julgamento do REsp nº 1.770.095/DF, a 3ª Turma do STJ decidiu que não se mostra possível a adjudicação do imóvel pelos promitentes compradores das unidades autônomas quando o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no cartório de registro de imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía qualquer perspectiva de aquisição do domínio do terreno.

Ademais, em que pese a ausência de nulidade do contrato firmado entre as partes, a melhor solução no caso seria o reconhecimento da validade do contrato de compra e venda  posto que gera efeitos obrigacionais entre as partes  com sua consequente rescisão e reconhecimento da responsabilidade da incorporadora pelas perdas e danos suportados pelos adquirentes, decorrentes de seu descaso.


[1]Recurso Especial nº 1.770.095 – DF (2017/0228518-9) — Superior Tribunal de Justiça.

[2] Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 14 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, pag. 202.

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