Anuência do fiador e prorrogação automática da fiança

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, em 9/11/2022, editou a Súmula 656, pela qual "é válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal". "A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil."

Neste cenário em que a interpretação deve ser restritiva, já se decidiu que a obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, não sendo dotada de eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves (AgRg no REsp 650.498, relator ministro Gilson Dipp), e que a cláusula que prevê prorrogação automática no contrato bancário não vincula o fiador, haja vista a interpretação restritiva que se deve dar às disposições relativas ao instituto da fiança (AgRg no REsp 849.201, relatora ministra Maria Isabel Gallotti).

Neste sentido, foi editada a Súmula 214, segundo a qual "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Ou seja, a fiança é válida e eficaz pelo período ajustado do contrato principal, sendo que, na hipótese de renovação do contrato principal, impunha-se nova anuência do fiador, sob pena de ser considerada ineficaz.

Entretanto, em novembro de 2006, por ocasião do julgamento do EREsp 566.633, passou o STJ a admitir a prorrogação da fiança em contratos de locação, desde que exista previsão de que a fiança subsistirá até a entrega das chaves. Posteriormente, a Lei 12.112/2009 emprestou nova redação ao artigo 39 da Lei 8.245/1991 — denominada de Lei de Locação (8.245/1991) —, dispondo "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, por força desta Lei".

No mesmo sentido, em junho de 2015, a 2ª Seção do STJ, pacificando divergência jurisprudencial interna entre as 3ª e 4ª Turmas, consolidou o entendimento de que, havendo cláusula expressa, a fiança deverá subsistir diante da prorrogação do contrato principal (REsp 1.253.411, relator Luis Felipe Salomão).

Desde então, passou o STJ a adotar a interpretação de que não há que se cogitar de nulidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação automática da fiança na hipótese de haver prorrogação do contrato principal, com a ressalva de que é reconhecida a faculdade do fiador de, no período de prorrogação do contrato principal, promover a notificação com o propósito de extinguir a fiança, nos termos do artigo 835 do Código Civil.

Sendo assim, afigura-se em tese lícita a previsão contratual que estabeleça a subsistência da fiança mesmo após a prorrogação do contrato principal, com a ressalva de que é lícito ao fiador denunciar a fiança no prazo da prorrogação contratual. Portanto, a Súmula 656 do STJ consolida a orientação adotada na sua jurisprudência, pela qual se afigura válida e lícita a cláusula contratual que estabelece a prorrogação automática da fiança com a renovação do contrato principal, cabendo ao fiador, caso deseje a sua exoneração, promover a notificação no período de prorrogação contratual, a teor do artigo 835 do Código Civil.