Opinião

Negócio jurídico processual e possibilidade de aplicação em contratos imobiliários

Autor

  • Bruna Mirella Fiore Braghetto

    é especialista em Direito Corporativo e Compliance pós-graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito graduada em Direito pela Universidade Católica de Santos sócia e advogada no escritório Pallotta Martins palestrante instrutora in company e autora de artigos e professora convidada para cursos e eventos.

9 de novembro de 2022, 11h09

Inicialmente, importante apresentar panorama geral sobre o negócio jurídico processual, regulado pelos artigos 190 e 200 CPC.

Negócio jurídico processual é aquele que tem por objeto o processo e não o conflito em si, aquele que está sendo posto à apreciação do judiciário. O modo como a lide será resolvida é o que está sendo negociado.

Quando falamos em processo, este deve ser entendido em dupla perspectiva: a primeira, definida por um conjunto de atos organizados para a produção de um ato final; a segunda, no sentido de que esses atos processuais produzem efeitos jurídicos na medida em que acontecem: o direito de recorrer, dever de apresentar prova, dever de julgar. Ou seja, são ônus processuais em decorrência dos atos processuais previamente realizados.

Portanto, o negócio jurídico pode recair sobre os atos processuais e seus efeitos e, ainda, pode ser celebrado antes do surgimento do processo ou no seu curso.

Os negócios jurídicos processuais independem de homologação, ou seja, criam efeitos jurídicos imediatos, exceto quando a lei especialmente previr e quando o próprio negócio ajustar a criação de efeitos apenas após homologação judicial.

De igual modo, a forma de celebração do negócio jurídico processual é livre, exceto quando a lei determinar forma especial.

O recurso cabível contra a decisão que não homologa ou recusa a aplicação do negócio jurídico processual é agravo de instrumento, considerando a taxatividade mitigada instituída pelo STJ.

Pode-se questionar o porquê do Código de Processo Civil ampliar as possibilidades negociais em relação ao que já havia no CPC/73? Porque criou cláusula geral de negociação processual, possibilitando a criação de processo adequado ao conflito, apartado daquilo que prevê o CPC.

Acerca dos contratos imobiliários, é importante ressaltar que a maioria dos contratos de compra e venda se dão em relações de consumo. Neste ponto, importante lembrar que o § único do artigo 190 do CPC determina o afastamento do negócio jurídico processual onde houver abusividade em contratos de adesão ou onde uma das partes estiver em manifesta situação de vulnerabilidade.

Porém, esta previsão não afasta a possibilidade de haver negócio jurídico processual em contratos envolvendo o consumidor, apenas se faz necessário atenção maior para não o colocar em situação de desequilíbrio perante os fornecedores da relação.

Por exemplo, em um contrato de incorporação imobiliária, podem ficar desde já convencionadas as regras de prova, no sentido de que a vistoria do imóvel terá efeito probatório de vícios construtivos.

Já na convenção de condomínio, pode o negócio jurídico processual convencionar que o boleto da cota condominial servirá como título executivo.

Já na lei de locações é necessário maior atenção em razão das normas de ordem pública que protegem o locatário, por envolver o direito social à moradia.

Por exemplo, seria possível firmar negócio jurídico processual no contrato de locação a ponto de o locador ser dispensado de depósito de caução de três meses de aluguel para concessão da tutela de urgência para desocupação do imóvel? Caso não haja equilíbrio no negócio jurídico processual, no sentido de fornecer contrapartidas ao locatário, possivelmente esta cláusula não seria homologada por colocá-lo em situação de extrema desvantagem.

Em relação à lei do distrato imobiliário (13.786/19), uma vez que já disciplinado o valor da multa a ser retida pela incorporadora, pode-se realizar negócio jurídico com vistas a dispensar audiência de conciliação e outros atos, de modo a transpor diretamente para prova pericial contábil para apurar o valor da multa e o que será devolvido ao consumidor.

Por fim, o negócio jurídico processual é mais um meio previsto pelo Código de Processo Civil para efetivação e celeridade do provimento jurisdicional. Contudo, é necessário cautela dos operadores do direito na celebração dos negócios jurídicos processuais em contratos imobiliários, uma vez que, por envolver relação consumerista, em sua grande maioria, não pode ensejar desequilíbrio na sua pactuação, sob pena de não homologação judicial no futuro.

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    é especialista em Direito Corporativo e Compliance, pós-graduada em Processo Civil e Direito Civil pela Escola Paulista de Direito, graduada em Direito pela Universidade Católica de Santos, sócia e advogada no escritório Pallotta Martins, palestrante, instrutora in company e autora de artigos e professora convidada para cursos e eventos.

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