Débitos de natureza propter rem e a arrematação de bens imóveis

Ao mesmo tempo em que excepciona a insolvência do executado, o artigo 797 do CPC dispõe sobre três regras importantes ao processo de execução: (1) a demanda executiva se desenvolve no interesse do credor; (2) a penhora concede direito de preferência ao exequente; e (3) na hipótese de o mesmo bem ser penhorado mais de uma vez, os exequentes conservarão os respectivos títulos de preferência sobre a referida coisa.

No entanto, e ao menos em nosso sentir, a previsão do § 1º do artigo 908 do CPC tem a potencialidade de solucionar outra questão recorrente no foro: a responsabilidade do arrematante de imóvel pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e anteriores à arrematação. Para evitar que a responsabilidade pelas obrigações de natureza propter rem do imóvel anteriores à arrematação recaiam sobre o arrematante, o artigo 908, § 1º, do CPC dispõe que "[n]o caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência".

Tal assunto era bastante tormentoso durante a vigência do CPC/73. A jurisprudência formada sobre o tema era desfavorável ao arrematante: havia julgados que condicionavam a responsabilidade dele aos débitos propter rem do imóvel anteriores à arrematação se o edital de praça veiculasse essa ressalva (ex.: REsp 865.462/RJ). Outros arestos, de forma mais severa ainda, impunham ao arrematante, de forma absoluta, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e anteriores à arrematação (ex.: EDcl no REsp 1.280.332/SP), realçando a natureza propter rem desse dever. Talvez por essa razão Daniel Amorim Assumpção Neves [2] entenda que o artigo 908, § 1º, do CPC, tenha a ventura de "(…) alterar a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema (…)", ao passo que José Miguel Garcia Medina [3], mais enfático, pontifique que "[o] novo Código deixa claro que o adquirente do bem (arrematante ou adjudicante) está liberado da responsabilidade por quaisquer créditos incidentes sobre o bem, inclusive aqueles de natureza propter rem, solução que se ajusta à natureza originária da propriedade adquirida".

Dessa forma, ao menos segundo a letra da lei, o arrematante/adjudicante de imóvel em leilão não é mais responsável pelas cotas condominiais e também pelos tributos inadimplidos até a arrematação do bem, dada a sub-rogação desses créditos no valor da arrematação. Assim dizemos porque a jurisprudência, ora exemplificada por aquela do Tribunal de Justiça de São Paulo, vem se apresentando vacilante a respeito do tema, em pleno descompasso com a estabilidade, integridade e coerência impostas pelo artigo 926 do Código de Processo Civil.

O acórdão proferido nos autos da apelação cível nº 0215978-78.2010.8.26.0100 considerou que o "[a]rrematante do bem responde pelo débito condominial incidente sobre ele, diante do caráter propter rem da obrigação, não importando se a dívida é anterior à arrematação, porque não ficou comprovada a exclusão da obrigação no edital de leilão do imóvel, ônus de que ela, arrematante, não se desincumbiu" [4]. Em senso oposto, o aresto extraído dos autos do agravo de instrumento nº 2224142-21.2021.8.26.0000 entendeu o seguinte a propósito do assunto: "[e]dital de leilão que expressamente afastou a responsabilidade da arrematante pelas despesas condominiais vencidas, constando a informação de que a dívida ficaria sub-rogada no preço da arrematação. Arrematação ocorrida sob a égide do CPC/15, que, em seu art. 908, § 1º, dispõe que 'No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência'. Arrematante que não pode ser responsabilizada pelas dívidas vencidas antes da arrematação" [5].

Infelizmente, nota-se que as razões de decidir dos julgados referidos ainda estão confinadas aos dizeres do edital de leilão, que podem ou não prever a responsabilização do arrematante pelas dívidas pretéritas e de natureza propter rem do imóvel. Como já visto, os dizeres do § 1º do artigo 908 do CPC não condicionam [6] a sub-rogação das dívidas pretéritas do bem no valor da arrematação/adjudicação à existência de previsão no edital do leilão [7]. Tal sub-rogação é automática, ocorrendo por imposição de lei. Assim, qualquer ressalva editalícia em sentido oposto ao da norma deve ser tida por ilegal.

Por último, a seguinte advertência é necessária: o artigo 1.046, do Código de Processo Civil, estabelece a incidência imediata das regras do CPC/15 aos processos pendentes, mesmo que eles tenham se iniciado sob a égide do CPC/73. Assim, se a arrematação do imóvel ocorrer durante a vigência do CPC/15, mesmo que a demanda tenha sido ajuizada antes de 18.3.2016[8][9], o arrematante estará desonerado das dívidas do mencionado bem, que irão se sub-rogar no preço da aquisição em leilão.