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Legitimidade passiva

Promessa de compra e venda, por si só, não exonera IPTU de vendedor

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É possível a manutenção no polo passivo da ação daquele cujo nome ainda ostenta, no cartório de registro de imóveis, a condição de proprietário do imóvel quando do lançamento do tributo.

DivulgaçãoPromessa de compra e venda, por si só, não exonera IPTU de vendedor

Com esse entendimento, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a legitimidade passiva de um homem em execução fiscal ajuizada pelo município Taboão da Serra por dívida de IPTU e de taxa de coleta de lixo.

O devedor apresentou exceção de pré-executividade para ser excluído do polo passivo sob o argumento de que o imóvel foi alienado em outubro de 2002. A exceção foi acolhida em primeira instância, com a extinção do feito em relação ao executado. Com isso, o caso prosseguiu apenas em relação ao outro executado, comprador do imóvel. 

O município interpôs agravo de instrumento perante o TJ-SP para manter o executado no polo passivo. Por unanimidade, a turma julgadora deu provimento ao recurso e reconheceu a legitimidade do devedor para responder pelos tributos devidos.

Segundo a relatora, desembargadora Tânia Mara Ahualli, o instrumento de venda e compra é apenas um documento avençado entre as partes, que antecede a escritura pública de compra e venda. No caso dos autos, ela disse não haver registro, em cartório imobiliário, da escritura pública.

"Apesar da existência de compromisso de compra e venda do imóvel averbada junto ao cartório de registro de imóveis, não se operou a transferência da propriedade, ou seja, o acordo somente é valido entre as partes, não produzindo efeito erga omnes, consequentemente restou prejudicada a publicidade para que a Fazenda Pública tomasse o necessário conhecimento de quem atualmente possui o bem", disse.

A magistrada disse que a compra e venda de bens móveis se aperfeiçoa pela tradição, enquanto a propriedade dos bens imóveis, através do registro do contrato: "O simples contrato de compra e venda através de instrumento particular não tem o condão de juridicamente transferir a propriedade do imóvel, vez que é imprescindível o registro do título translativo".

Para o procurador do município de Taboão da Serra, Richard Bassan, o acórdão está em sintonia com a legislação federal que disciplina a matéria (Código Civil e Código Tributário) e também com os precedentes do próprio TJ-SP e dos tribunais superiores. 

"Eventual acordo celebrado entre as partes (contrato de compromisso de venda e compra), tal como se verificou nos autos, não pode ser oponível perante o fisco para o fim de modificar a definição legal do sujeito passivo", afirmou o procurador.

Clique aqui para ler o acórdão
2183791-06.2021.8.26.0000




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Revista Consultor Jurídico, 11 de outubro de 2021, 18h41

Comentários de leitores

3 comentários

Erro dos Fiscalistas

DJU (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Concordo com o dr. Pedro Mosquera. Ensina José Osório de Azevedo, em "Compromisso de Compra e Venda", que, quitado o compromisso de compra e venda "nada, rigorosamente nada, mais resta ao compromitente vendedor". O fisco, por mera preguiça, pretende atribuir ao promitente vendedor, a obrigação de pagar e o encargo de cobrar, mesmo sabendo que ele não tem mais a posse do imóvel, nem conseguirá rescindir o contrato pelo não pagamento do imposto pelo comprador.

Erro dos Fiscalistas

DJU (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Concordo com o dr. Pedro Mosquera. Ensina José Osório de Azevedo, em "Compromisso de Compra e Venda", que, quitado o compromisso de compra e venda "nada, rigorosamente nada, mais resta ao compromitente comprador". O fisco, por mera preguiça, pretende atribuir ao promitente vendedor, a obrigação de pagar e o encargo de cobrar, mesmo sabendo que ele não tem mais a posse do imóvel, nem conseguirá rescindir o contrato pelo não pagamento do imposto pelo comprador.

Decisão errada

Pedro Mosqueira (Advogado Autônomo - Tributária)

A promessa de compra e venda com imissão na posse faz do comprador o contribuinte do IPTU. É absurdo dizer que existem 2 contribuintes de IPTU nesse caso. A posse é fato gerador do IPTU e exclui o fato gerador "propriedade". Todos sabemos que o fato gerador do IPTU é a propriedade, posse ou domínio útil. Mas em cada situação a ser analisada caso a caso devemos decidir quem será o único contribuinte. O próprio Município coloca no carnê do IPTU como contribuinte o posseiro no caso da promessa de compra e venda.

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