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Nova decisão do STJ sobre veto de Airbnb em condomínios divide advogados

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A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que na terça-feira (25/11) julgou que a locação por temporada por curta temporada no modelo praticado pelo Airbnb pode ser proibida pelos condomínios, gerou reações divididas entre juristas consultados pela ConJur. Enquanto alguns a consideram acertada, outros apontam para as consequências.

STJ entendeu válida limitação de condomínio à locação de unidade por curta temporada, praticada no caso via Airbnb
Reprodução

Trata-se do segundo precedente da corte sobre o tema. Em abril, a 4ª Turma também apreciou e decidiu no mesmo sentido, em favor dos condomínios que, eventualmente, possam definir em assembleia pela proibição de locação de suas unidades por curta temporada. Também aquela decisão repercutiu entre advogados, como mostrou a ConJur.

No caso julgado pela 3ª Turma, um condomínio de Londrina (PR) incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. Na ação, um dos condôminos se insurgia contra a regra. O pedido foi negado pelo STJ.

Faz sentido
Para Kizzy De Paula Mota, especialista em Direito Imobiliário no escritório Peixoto & Cury Advogados, o resultado está em consonância com a Lei de Locações (Lei 8.245/1991), bem como algumas decisões já proferidas pelo STJ privilegiam a questão da destinação original do imóvel.

"A locação por meio de plataforma digitais se assemelha à natureza jurídica de hotelaria, como até pontuou a ministra Nancy Andrighi, que expôs que o Airbnb configura um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial que só poderia ser alterada, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil, pela unanimidade dos condôminos", explicou.

Rômulo Pinto de Lacerda Santana, advogado do RMS Advogados, vai na mesma linha e aponta a decisão do STJ como "adequada à realidade atual e coerente com o ordenamento jurídico vigente", ao compatibilizar o desejo dos condôminos, reunidos em assembleia, com o respeito por cada morador quanto às normas e regras para uma convivência pacífica e harmoniosa.

Ele destaca um ponto que pontuou os dois julgamentos do STJ sobre o tema: "o direito constitucional de propriedade não é absoluto e pode ser restringido em situações justificáveis como esta, desde que se atinja o quorum respectivo previsto no Código Civil".

Fica a dúvida
Já o advogado André Abelha, da área de Direito Imobiliário e sócio do escritório Longo Abelha Advogados, diz que o precedente, "embora no caso concreto parece ter sido tomada com acerto, gera insegurança no mercado por dar a impressão de que a proibição de tais locações pode ocorrer aprioristicamente e sem critérios".

Para ele, o caso mantém algumas dúvidas no ar. E se a locação de curta temporada for ajustada sem o uso de plataforma virtual? A proibição será lícita mesmo quando o condômino-locador não causar incômodo, insegurança, risco à saúde, nem violar os bons costumes? O que será considerada locação de curta temporada?

Também suscitam saber se essa possibilidade se aplica a condomínios situados em áreas com vocação turística, se condomínio de casas deve ser visto de forma diferente e como fazer quando tal locação já era costumeira no condomínio. "Quais serão os critérios para se averiguar eventual abuso do direito de proibir?", indaga o advogado.

E o Supremo?
Para a constitucionalista Vera Chemim, a questão é controversa e precisa ser analisada pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente das discussões sobre a natureza dessa locação (se comercial ou mesmo atípica para os costumes atuais).

Isso porque o caso opõe a liberdade de o proprietário locar seu apartamento para quem quiser (direito de propriedade) e direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Isso remete a valores constitucionais, inclusive ao artigo 5º, que prevê também a necessidade de a propriedade ter uma "função social", sinalizando que os direitos fundamentais não são absolutos.

"Trata-se, indiscutivelmente, de uma análise que deverá ser pautada sob uma interpretação sistemática do texto constitucional, eliminando de vez, qualquer compreensão que venha a afrontar a Lei Fundamental", apontou.

Os dois processos já julgados pelo STJ podem chegar ao Supremo em recurso extraordinário. O REsp 1.819.075 aguarda julgamento de embargos de declaração na 4ª Turma. Já o REsp 1.884.483, muito recente, sequer teve o acórdão publicado.

Nota oficial
Em nota, o Airbnb afirmou que "o julgamento se refere a uma situação específica em um condomínio no Paraná e a decisão não determina a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral".

E acrescentou que "o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira". "Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel."

Embora a relação do locatário com o Airbnb, especificamente, não tenha sido alvo do julgamento, a empresa de tecnologia foi admitida como assistente simples e fez sustentação oral no processo.

REsp 1.819.075
REsp 1.884.483




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 é correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.

Revista Consultor Jurídico, 26 de novembro de 2021, 8h47

Comentários de leitores

8 comentários

O direito de propriedade não mais é considerado absoluto!

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador)

O direito de propriedade não mais é considerado como absoluto, de vez que sofre limitações impostas pela lei, e, no caso, tratando-se, como se trata de condomínio edilício, há regra específica vedando a utilização das unidades de maneira prejudicial aos demais condôminos
Nesse sentido, os tribunais regionais têm decidido com base na TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. Trata-se de limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daquela coletividade.
Por sua vez, em matéria correlata (e-ARE 1177955), o STF concluiu que: “O Agravo da decisão que aplicou a Sistemática da Repercussão Geral não foi conhecido pelo Tribunal de origem. Não há recurso a ser apreciado pelo STF.”
Mais não é só. Considerando a situação extrema relacionada à infecção pelo COVID-19, é inadmissível aceitar que condômino nocivo utilize sua unidade, situada em prédio estritamente residencial, como se fosse hotel de alta rotatividade, o que por certo, em razão da grande quantidade de pessoas estranhas no condomínio, coloca em risco à saúde e causar insegurança aos demais condôminos.
Quem pretende transformar imóvel residencial em empreendimento do ramo hoteleiro, que adquira uma casa, e se adeque ao enquadramento específico (Decreto nº 84.910/80; Portaria nº 100/2011 do Ministério do Turismo, o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass) e Lei Federal nº 11.771/2008 - Política Nacional de Turismo.

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador) (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Seu argumento é contraditório. Primeiro o senhor consente que o direito de propriedade, por não ser mais considerado absoluto como era em outros tempos, implica em que deve ser exercido em consonância com as disposições legais, entre as quais figura o uso adequado e em conformidade com a função social da mesma propriedade. Em seguida o senhor retira a exigência de que o exercício do direito de propriedade deva ser realizado em conformidade com a lei para estender a exceção ao uso da propriedade baseado numa teoria que não se aplica ao caso por não ser contrariada pelo uso da propriedade para o fim a que ela se destina.
De outro lado, o senhor não aponta qual o dispositivo legal violado pelo condômino que aluga sua unidade autônoma por temporada, utilizando o aplicativo Airbnb e em que isso distingue o negócio jurídico por ele realizado com eventual inquilino do negócio jurídico de idêntica função realizado com a intermediação de um corretor de imóveis.
Terceiro, a teoria, essa sim, bem fundada há mais de um século, do negócio jurídico, estabelece que negócio jurídico é a relação que se estabelece entre duas ou mais pessoas para um determinado fim não proscrito em lei. Isso significa que se a lei não regula especificamente uma determinada relação jurídica, nem por isso ela é proibida. As partes interessadas em realizá-la podem discipliná-la conforme o concurso de suas vontades, porque em matéria de direito privado pode-se fazer tudo o que a lei não proibir.
Não há abuso de direito em alugar a própria unidade autônoma para terceiros por prazo inferior a 90 dias. De acordo com a Lei do Inquilinato, toda locação por prazo inferior a 90 dias é considerada locação por temporada.
+...

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador) (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

...+
Pode ser por 1, 2, …, 5, …, 20, …89 dias. Qualquer delas é considerada locação por temporada. E desde que o imóvel seja utilizado consoante sua finalidade, isto é, para morada, lugar onde a pessoa pode recolher-se em abrigo inviolável, o prazo é de somenos importância. Não pode superar 90 dias. Se superar, não será mais locação por temporada.
Tampouco a locação assim considerada pode ser equiparada a hotel, apart-hotel, flat, hotel-residência ou equiparado pela razão simples de que o proprietário locador não oferece qualquer serviço além de transmitir a posse direta do imóvel ao inquilino, como ocorre naqueles casos.
Logo, é evidente que a locação por temporada, além de estar em absoluta conformidade com a destinação do imóvel residencial, também está em pleno acordo com a função social do imóvel.
Por fim, não se deve regular uma situação a partir da exceção. Como eu disse alhures, se um inquilino, ou vários adotarem conduta antissocial, devem valer-se dos meios legais cabíveis para impedi-los de ingressar no condomínio, comprovando o comportamento antissocial dele(s), e invocando a aplicação da norma legal cabível.
O que não se pode admitir, porque contraria o direito de propriedade, por mais que este não seja absoluto, é a vedação “a priori” de qualquer inquilino baseada apenas em que o prazo da locação é de alguns dias e a locação é contratada por intermédio do aplicativo Airbnb. Trata-se de discriminação apressada e odiosa, incompatível com o estado democrático de direito. A lei é a fonte de regulação da conduta das pessoas e da solução a ser dada aos conflitos de interesses. Nesse sentido, o conflito de interesses entre condôminos em condomínio edilício possui disciplina legal. +...

Marcio Luciano Menezes Leal (Administrador) (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

...+ Além disso, não se pode impedir que um proprietário realize um negócio jurídico que não está proibido por lei. Fazê-lo constitui manifesto abuso de jurisdição, pura arbitrariedade.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

Segurança

JFRAGA (Outros)

A busca por um condomínio se funda justamente na segurança que a restrição de acesso a estranhos proporciona. Quem adquire um imóvel nesse contexto tem plena ciência da expectativa dos demais condôminos, o que afasta qualquer direito a liberar o acesso a estranhos sistematicamente em curto período de tempo. Portanto, restringir o acesso nessa hipótese se coaduna perfeitamente com o direito de propriedade de todos os condôminos, sobretudo diante da função social do condomínio. Que o STF confirme a decisão caso superadas as barreiras quase intransponíveis do apelo extremo.

JFRAGA (Outros)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Com todo o respeito, seu argumento é insubsistente. A verticalização das áreas urbanas é um fenômeno que decorre menos da busca por maior segurança do que do déficit de casas singulares para morada das pessoas.
Além disso, é fato notório que condomínios não oferecem segurança maior do que casas. Aliás, não há um estudo ou estatística séria a esse respeito. Então, alegar isso é incorrer num verdadeiro “non sequitur”.
De mais a mais, há várias notícias de condomínios inteiros alvo de roubo por quadrilhas especializadas nessa prática delitiva. Roubar apenas uma casa é menos lucrativo para os bandidos do que roubar vários apartamentos ou casas num condomínio.
Se seu argumento fosse válido, então, levado às últimas circunstâncias, os proprietários de unidades autônomas em condomínio edilício não poderiam, por exemplo, receber seus convivas com frequência. A lei não proíbe uma pessoa de usar sua morada para receber seus amigos quando bem lhe aprouver, e isso implica que pode fazê-lo todos os dias da semana, 30 dias por mês.
Isso faz seu argumento esboroar-se completamente.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

Decisão ilegal e inconstitucional

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

A decisão viola frontalmente tanto o direito de propriedade quanto o art. 48 da Lei do Inquilinato.
Reza o art. 48 da LI que “Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Como se vê, a lei define a locação por temporada como aquela por prazo INFERIOR a 90 das destinada, entre outra coisas, ao lazer do inquilino.
Ora, tudo o que a plataforma Airbnb faz é unir locado e inquilino. É como um jornal específico de locações por temporada para fins de LAZER do inquilino. Tudo absolutamente dentro da lei e da finalidade social da propriedade, pois o inquilino usa o imóvel locado para sua residência durante o período de lazer e sempre por temporada inferior a 90 dias.
A lei não estipula prazo mínimo para a locação por temporada, mas apenas o prazo máximo. Acima de 90 dias não é mais locação por temporada.
Mais uma vez a solução adotada é inadequada. Atinge diretamente o exercício do direito de propriedade para resolver outro problema, que diz respeito aos inquilinos que adota. Comportamento abusivo e antissocial. A lei possui outros instrumentos para solucionar esse tipo de problema sem violar o direito de propriedade. Mas no Brasil, prefere-se limitar direitos do que adotar as soluções que o ordenamento prevê, subjugando cada vez mais as pessoas e o exercício dos direitos que a lei lhes confere.
Lamentável!
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado em São Paulo - sergioniemeyer@adv.pando.org.Br

Errata

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Onde se lê “… 90 das…” leia-se “… 90 dias…”
Onde se lê “… inquilinos que adota. Comportamento…” leia-se “.,, inquilinos que adotam comportamento…”

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