O STJ e a locação de imóveis com curta duração por plataforma digital

Com a conclusão, em 23/11/2021, do julgamento do REsp 1.884.483 (PR), relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, é possível afirmar que a jurisprudência do STJ, formada por precedentes das 3ª e 4ª Turmas, considera legal a deliberação tomada em condomínio residencial que venha a impor restrições ao aluguel de imóveis por plataforma digital com prazos curtos.

A Lei 11.771/2008, em seu artigo 23, prevê contrato de hospedagem, sendo considerados meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem e cobrança de diária.

De outro lado, a Lei 8.245/1991, em seu artigo 48, considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feituras de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

A disponibilização de imóveis para uso de terceiros, por meio de plataformas digitais de hospedagem, pode ser enquadrada tanto no contrato de hospedagem, como na locação por temporada, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Nos dois precedentes examinados pelo STJ, através da 3ª Turma (REsp 1.884.483-PR, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva) e da 4ª Turma (REsp 1.819.075-RS, relator ministro Raul Araújo), o condomínio de apartamentos tinha finalidade exclusivamente residencial e houve deliberação na convenção de condomínio em proibir a locação mediante aplicativo por prazo inferior a 90 dias.

Sob a ótica da análise econômica do direito, as soluções jurídicas não podem ir de encontro à 4ª Revolução Industrial, a qual trouxe à tona inovações com o surgimento da economia colaborativa e a de compartilhamento, em que empresas e cidadãos têm se valido cada vez mais das plataformas digitais, com vistas à adoção de um novo modelo econômico baseado no acesso a bens e a serviços por compartilhamento ao invés da aquisição. São exemplos: Uber, Airbnb, Mercado Livre, dentre outros, que nada mais são do que marketplace ou shopping center virtual.

De qualquer sorte, a solução a ser dada não pode violar o direito constitucional de propriedade, eis que um dos seus conteúdos essenciais é a admissibilidade da exploração econômica, de modo que a ordem constitucional proíbe o esvaziamento econômico da propriedade, e impõe ainda que a eventual restrição imposta pela lei ao direito de propriedade deve ser examinada sob a ótica da proporcionalidade.

De outro lado, nos dois precedentes julgados pelo STJ, assentou-se que a exploração econômica de apartamentos, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a função social da propriedade justifica a imposição de restrições à utilização do direito de propriedade sobre o imóvel, sem esvaziar, no entanto, o uso econômico.

Neste sentido, é reconhecido aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma (apartamento), segundo suas conveniências e interesses, condicionado às normas de boa vizinhança de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores.

A exploração econômica das unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, tem o condão de afetar o sossego, a salubridade e a segurança, em razão da alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas. Especialmente, a segurança dos demais condôminos fica exposta à vulnerabilidade com a constante entrada e saída de novos moradores em curtos espaços de tempo, de sorte que a proporcionalidade da medida restritiva se justifica na destinação exclusivamente residencial prevista na convenção de condomínio, dentro da margem do princípio da autonomia privada e da possibilidade de utilização econômica da propriedade.