Arrendamento nos fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais

Nem sempre aquilo que o legislador pretende com a elaboração de um texto legal corresponde, necessariamente, ao resultado normativo dele decorrente. O caso do §2º do artigo 20-A da Lei 8.668/93, incluído pela recente Lei 14.130/21, é exemplar e demonstra, por um lado, a necessidade de urgente atualização do Estatuto da Terra e, por outro, a necessária cautela que se deve tomar na análise de novos dispositivos legais, cuja interpretação não pode desconsiderar todo o plexo legislativo preexistente.

Ainda em abril de 2020, a denominada Lei do Agro (Lei 13.896/20) criou modalidades de garantia nas operações de financiamento rural: o Fundo Garantidor Solidário (FGS), o Patrimônio Rural em Afetação (PRA) e a Cédula Imobiliária Rural (CIR), além de promover profundas alterações na Cédula de Produto Rural (CPR). Todas alterações voltadas à modernização da normatização do agronegócio no Brasil.

Mais recentemente foi publicada a Lei 14.130/21, oriunda de projeto do deputado Arnaldo Jardim (Cidadania-SP), aprovado pela Câmara dos Deputados em dezembro passado (PL 5191/20), que instituiu os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro) ao realizar alterações na Lei 8.668/93. Pretendeu-se, conforme se extrai da justificativa do projeto de lei apresentado, a evolução do sistema de financiamento privado voltado ao agronegócio, bem como a introdução, ao setor, de princípios traçados na Lei de Liberdade Econômica (Lei 13.874/19).

Conforme determina a Lei 8.668/93 nos seus artigos 3º a 6º e 20-B, este incluído pela Lei 14.130/21, os fundos de investimento consistem em condomínios especiais (abertos ou fechados), nos termos da Lei de Liberdade Econômica e do Código Civil; por conseguinte, são entidades sem personalidade jurídica, criadas por prazo determinado ou indeterminado e sujeitas a regulação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM 555/2014).

Ressaltam Fábio Calcini e Renato Buranello (2021) que, por serem os Fiagro regulados pela Comissão de Valores Mobiliários, os seus gestores e administradores são submetidos às suas normativas da CVM, de modo que devem seguir os mais relevantes princípios voltados para os propósitos ESG (responsabilidade ambiental, social e governança).

O artigo 20-A, incluído na Lei 8.668/93 pela Lei 14.130/21, delimita os objetos de aplicação dos Fiagro, que podem ser aplicados isolada ou conjuntamente. São seus objetos de aplicação: 1) imóveis rurais; 2) participação em sociedades que explorem atividades integrantes da cadeia produtiva agroindustrial; 3) ativos financeiros, títulos de crédito ou valores mobiliários emitidos por pessoas físicas e jurídicas que integrem a cadeia produtiva agroindustrial na forma do regulamento; 4) direitos creditórios do agronegócio e títulos de securitização emitidos com lastro em direitos creditórios do agronegócio, inclusive certificados recebíveis do agronegócio e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios e fundos de investimento em direitos creditórios não padronizados que apliquem mais de 50% de seu patrimônio em referidos direitos creditórios; 5) direitos creditórios imobiliários relativos a imóveis rurais e títulos de securitização emitidos com lastro nestes direitos creditórios, inclusive, certificados recebíveis do agronegócio e cotas de fundos de investimento não padronizados que apliquem mais de 50% de seu patrimônio nos referidos direitos creditórios; e 6) cotas de fundos de investimento que apliquem mais de 50% de seu patrimônio nos ativos acima descritos.

Tratando-se de fundos de investimento, os bens e direitos integrantes do seu patrimônio não se comunicam com o patrimônio da instituição administradora, em especial os bens imóveis mantidos sob sua propriedade fiduciária, bem como os frutos e rendimentos de tais bens. De acordo com o artigo 7º da Lei 8.668/93, tais bens: 1) não integram o ativo da administradora; 2) não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da instituição administradora; 3) não compõe os bens da administradora para fins de liquidação; 4) não podem ser dados em garantia; 5) não estão sujeitos à execução de credores; e 6) não podem ser constituídos ônus sobre os bens imóveis.

Ademais, a limitação de responsabilidade em relação aos bens objeto de aplicação pelo Fiagro não veda que este lhes dê destinação econômica por meio de arrendamentos, conforme §1º do artigo 20-A da Lei 8.668/93, incluído pela Lei 14.130/21.

Especialmente quanto ao aproveitamento dos imóveis mediante arrendamento, merece destaque o disposto no recém incluído §2º do artigo 20-A da lei 8.668/93:

"§2º No arrendamento de imóvel rural pelos Fiagro, prevalecerão as condições livremente pactuadas no respectivo contrato, ressalvado que, na falta de pagamento dos valores devidos pelo arrendatário, eventual determinação judicial de desocupação coincidirá com o término da safra que esteja plantada na época do inadimplemento, quando aplicável, respeitado o prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano" (Incluído pela Lei nº 14.130, de 2021).

Primeira impressão que se extrai da leitura deste parágrafo, e que, prevalecendo, iria ao encontro do pretendido pelo legislador, é a de que, nos arrendamentos celebrados pelos Fiagro, deve prevalecer a autonomia privada das partes, em privilégio à pacta sunt servanda, presumindo-se uma relação paritária entre arrendatário e fundo garantidor arrendante.

Entretanto, a norma a ser extraída do texto, ao ser aplicada pelos tribunais, pode não corresponder àquela pretendida pelo legislador, podendo ocasionar prejuízos aos Fiagro.

Os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais são regulados pelo Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, sendo que os contratos agrários típicos, arrendamento e parceria rural, são regulamentados, ainda, pelo Decreto 59.566/66, que tratou especificamente da matéria, conhecido como o Regulamento dos Contratos Agrários, eis que delimitou normas específicas ao arrendamento e à parceria rural, bem como aos demais pactos que possam ter relação com o uso, gozo e posse temporária de área rural.

A legislação contratual agrária adotou um viés protecionista aos possuidores (arrendatários ou parceiros produtores), proibindo, inclusive, a renúncia dos direitos ou vantagens concedidos aos arrendatários parceiros outorgados: "Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (artigo 13, incisos III e V, do Decreto 59.566/66; IV — Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados (artigo13, inciso IV, da Lei 4.947/66)".

Ademais, o artigo 2º e seu parágrafo único do Decreto 59.566/66 reafirmam a imperatividade imposta pelo legislador ao impor como sanção para a desobediência das disposições atinentes aos contratos agrários a nulidade absoluta, reafirmando a condição que lhe é inerente, de não produzir eficácia.

O artigo 11 do Decreto 59.566/66 prevê a existência de 11 cláusulas obrigatórias. Da mesma forma, o artigo 13 apresenta uma série de vedações legais. Também o Estatuto da Terra, em seu artigo 95 inciso XI, elenca cláusulas obrigatórias no intuito de formar um sistema de proteção que elida a exploração das partes e promova a função social da propriedade pelo racional aproveitamento do solo.

Entre as vantagens e os direitos irrenunciáveis previstas, destacam-se os prazos mínimos, na forma da alínea "b" do inciso XI do artigo 95 e da alínea "b" do inciso V do artigo 96 do Estatuto da Terra: a) de três anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria; b) de cinco anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; c) de sete anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Quanto ao pagamento, o inciso III determina a fixação, em quantia certa, do preço do arrendamento, a ser pago em dinheiro ou no seu equivalente em frutos ou produtos, na forma do artigo 95, inciso XII, do Estatuto da Terra e do artigo 17 do regulamento, e das condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos na parceria, conforme preceitua o artigo 96 do Estatuto da Terra e o artigo 39 do regulamento.

Especificamente para o arrendamento, estabelece-se na seção II, artigo 17, que o cálculo do preço observará os critérios previstos no inciso XII do artigo 95 do Estatuto da Terra, em síntese: a) a impossibilidade de arrendamento total do imóvel rural por preço superior a 15% (quinze por cento) do valor da terra nua; b) nos casos de arrendamento parcial, a impossibilidade de fixar preço em valor superior a 30% do valor das áreas arrendadas; c) para as áreas não arrendadas, o preço do potencial arrendamento será de 15% do valor mínimo por hectare, sendo que a soma dos preços de arrendamentos não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área total do imóvel; d) o preço do arrendamento de benfeitorias que componham o contrato não poderá exceder 15% do valor das mesmas benfeitorias.

O inciso V do artigo 13º do Decreto 59.566/66 dispõe que as causas de extinção e rescisão se darão de acordo com o determinado nos artigos 26 a 34 do regulamento, que prevê, em síntese, que o arrendamento se extingue apenas: 1) pelo término do prazo do contrato e do prazo de sua renovação; 2) pela retomada; 3) pela aquisição da gleba pelo arrendado; 3) pelo distrato ou rescisão; 4) pela resolução ou extinção do direito do arrendador; 5) por motivo de força maior; 6) por sentença irrecorrível; 7) por desapropriação parcial ou total do imóvel rural; 8) por qualquer outra causa prevista em lei.

Já o artigo 28 do Decreto 59.566/66 dispõe que, em caso de extinção do contrato, fica garantida ao arrendatário a permanência na terra até o término dos trabalhos que forem necessários à colheita.

Assim, verifica-se que os contratos de arrendamento possuem cláusulas de ordem pública quanto ao prazo, pagamento, preço, preferência, extinção e despejo, não havendo prevalência do contratualmente pactuado se contrário à lei, como parece sugerir o §3 do artigo 20-B inserido pela Lei 14.130/2021.

Pela legislação agrária, presume-se hipossuficiente o arrendatário, não havendo possibilidade de renúncia das cláusulas de ordem pública acima expostas, ainda que pactuado livremente em contrato.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendido em julgados recentes que sendo o arrendatário ou parceiro empresa de grande porte, ou ainda, comprovado o comportamento contraditório, afasta-se o dirigismo contratual do Estatuto da Terra e prestigia-se o princípio da autonomia privada.

No julgamento do RESP 1.447.082/TO (2016), de relatoria do ministro Sanseverino, a corte considerou que o decreto 59.566/66 estabelece que os benefícios nele previstos seriam restritos àqueles que explorem atividade rural direta e pessoalmente, sendo este entendimento mais adequado à principiologia do microssistema normativo do Estatuto da Terra e os princípios que o norteiam, essencialmente, a função social da propriedade e a justiça social (cf. artigos 1º e 2º, da Lei 4.504/64). Concluiu-se que o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra atende ao princípio da justiça social quando o arrendatário é um homem do campo, pois possibilita que este permaneça na terra. Porém, quando o arrendatário é uma grande empresa, o princípio da justiça social deixa de ter aplicabilidade, pois ausente a vulnerabilidade social que lhe é pressuposto.

A 3ª Turma, em voto proferido pela ministra Nancy Andrighi, relatora para o Acórdão 1.692.763/MT (2018), defendeu posicionamento inovador ao entender que a inviabilidade do prosseguimento da execução contrária à legislação agrária por impossibilidade de pactuação de preço em produto premiaria o comportamento contraditório do recorrente que, durante mais de metade do período de vigência do contrato, tenha adimplido sua obrigação nos moldes acordados (entrega de produto), tendo invocado a nulidade da cláusula tão somente quando em curso o processo executivo que buscava a satisfação de parcelas não pagas em clara ofensa à legítima confiança depositada no negócio jurídico pela recorrida.

Assim, verifica-se que, embora o Superior Tribunal de Justiça entenda possível, em hipóteses pontuais (comprovado comportamento contraditório e grandes empresas como arrendatárias ou parceiras), o afastamento do dirigismo contratual trazido pela Lei 4.504/64 em privilégio à autonomia privada, há riscos de que nos arrendamentos celebrados pelos Fiagro, independentemente do disposto no §2º do artigo 20-B da Lei 8.668/93, inserido pela Lei 14.130/2021, não prevaleça a vontade das partes quando em conflito as disposições contratuais com as cláusulas obrigatórias previstas no Estatuto da Terra.

Afinal, o anacrônico Estatuto da Terra necessita de urgente atualização, não podendo, entretanto, a interpretação da Lei 14.130/21 desconsiderá-lo.

Referências bibliográficas
CALCINI, Fábio Pallaretti. BURANELLO, Renato. Fiagro: relevância e necessidade de tratamento fiscal específico. Revista Consultor Jurídico, 26 de março de 2021, 8h03. Disponível em: < https://www.conjur.com.br/2021-mar-26/direito-agronegocio-fiagro-relevancia-necessidade-tratamento-fiscal-especifico> Acesso em: 05 de abril de 2021.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 1.447.082/TO. Recorrentes: José Eduardo Senise e outros. Recorrido: SPI Agropecuária – Sistema de Produção Integrada Agropecuária do Tocatings Ltda. Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Brasília, 10 de maio de 2016. DJe 13 de maio de 2016.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1692763/MT, Relator: ministro Moura Ribeiro, Relator p/ Acórdão: ministra Nancy Andrighi. Brasília, 11 de dezembro de 2018, Dje   19 de dezembro de 2018.