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Sem papel passado

Falta do compromisso de compra e venda de imóvel não anula usucapião

A falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título, requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. Esse entendimento foi reafirmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao dar provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que em 1988 ocupou uma área rural com base em uma escritura pública de cessão de posse assinada pelo antigo proprietário.

A 3ª Turma do STJ reconheceu a
usucapião da área rural ocupada em 1988
Reprodução

De acordo com o tribunal de origem, em 1990 foi pactuado um compromisso de compra e venda da área, que não foi registrado na matrícula do imóvel. Em 2009, porém, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco.

O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas. Os herdeiros, em seguida, recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ-MS), que entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não era capaz de configurar a usucapião ordinária.

Além disso, o TJ-MS argumentou que houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro. A ação transcorreu sem a citação dos ocupantes do imóvel e foi extinta sem o julgamento do mérito.

Cura pelo tempo
O relator do recurso dos herdeiros, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha — no caso, a ausência de registro — que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou pelo 1.242 do Código Civil de 2002.

O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapião, seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé, pois o título registrado já transfere a propriedade, sendo desnecessário falar em qualquer forma de usucapião. A doutrina, acrescentou o relator, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão "justo título" do Código Civil "abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro".

Quanto à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já manifestou entendimento no sentido de que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva. Para ele, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória, como ocorreu nos autos, é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.

Sobre a lavratura de boletim de ocorrência, o relator afirmou que tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante — o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações.

Luciano Godoy e Ricardo Zamariola Junior, do LUC Advogados, representaram os recorrentes que obtiveram ganho de causa no processo. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

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REsp 1.584.447




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Revista Consultor Jurídico, 9 de abril de 2021, 12h33

Comentários de leitores

2 comentários

Excelente decisão (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Mais uma excelente decisão com voto condutor do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Não poderia mesmo ser diferente.
Tenho apenas alguma crítica quanto ao ensinamento de Pontes de Miranda e ao Enunciado nº 86 fixado na I Jornada de Direito Civil, por entender que incorrem em equívoco conceitual. Mais o Enunciado do que a lição ponteana.
Explico. Quando Pontes de Miranda assevera que o registro do justo título já conduziria à transferência da propriedade, o que tornaria retiraria a possibilidade de usucapião por se tratar aquela de transferência derivada, obviamente está considerando apenas o título com aptidão para transferir a propriedade, que é e sempre foi, segundo a sistemática adotada pelo direito brasileiro, a escritura pública de compra e venda, que nada mais é do que o contrato de compra e venda sob pública forma, solenidade exigida por lei. Não obstante, as partes não são obrigadas a levar a escritura de compra e venda a registro, ou para transcrição, como sucedia sob o regime anterior à Lei 6.015/73. Assim, como a propriedade só se transfere com o registro do título aquisitivo, que Pontes de Miranda supõe seja a escritura pública de compra e venda, se esta não é levada a registro (antigamente, à transcrição), então, a propriedade não é transferida, mas há justo título para que fosse, de modo que se por algum motivo o bem viesse a ser expropriado ou gravado por fato imputável ao vendedor, ainda proprietário em razão da ausência de transcrição ou registro da escritura, mas o comprador já detivesse a posse do imóvel por prazo suficiente para a usucapião fundada em justo título, sua direito de propriedade prevalece sobre a expropriação ou o ônus que ameaça o bem como se ainda pertencesse à propriedade do vendedor.
(continua)…

Excelente decisão (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)…
Já o Enunciado nº 86 incorre em equívoco conceitual crasso ao equiparar justo título com qualquer ato jurídico hábil para, em tese, transferir a propriedade. Isto porque a organização da propriedade no direito brasileiro só admite a transferência da propriedade se atendida a solenidade legal consistente do título público. Desse modo, só tem aptidão para transferir a propriedade o título público (escritura) de compra e venda, dação em pagamento ou doação. O título privado, ainda que denominado de “contrato de compra e venda”, não passa de contrato preliminar, e nessa condição somente se equipara ao compromisso ou promessa de compra e venda. Pode ser levado a registro no Registro Imobiliário, mas não tem aptidão para transferir a propriedade, embora seja hábil a constituir direito real de aquisição, que é direito real com sequela, mas não se confunde com título translativo da propriedade, ou seja, com a escritura pública de compra e venda.
Por isso que o Enunciado erra ao dizer que justo título é todo título hábil para, em tese, transferir a propriedade. Melhor seria se se tivesse expressado definindo o justo título “ad usucapionem” como qualquer título, público ou privado, tendente à aquisição da propriedade e pelo qual fique evidenciada a transmissão da posse “brevi manu” ou pelo constituto possessório. Aí sim, o enunciado estaria em plena harmonia com os conceitos jurídicos que decorrem do sistema adotado pela lei brasileira, sem margem para rebuços. Não se pode esquecer nunca que o direito se exprime por meio do vernáculo, e as palavras possuem significado, de modo que o mau uso delas pode levar a controvérsias desnecessárias.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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