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Veracidade relativa

Lavratura da escritura não comprova quitação da dívida pelo imóvel, diz STJ

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A fé pública conferida à escritura lavrada em cartório para a transferência de propriedade de imóvel não serve para atestar de modo absoluto e intangível a veracidade do que é tão somente declarado de acordo com a vontade e boa-fé das partes. Assim, não serve para afastar a execução de dívida particular pela compra do bem, se há provas de que ela ainda não foi quitada.

Escritura foi lavrada com valor fictício antes da quitação do valor pactuado em contrato
Reprodução

Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de uma empresa que esperava comprovar a inexistência de dívida pela compra de um imóvel rural com base na escritura pública.

O caso começa com a compra do imóvel por um particular, que antes de fazer a transferência da propriedade em cartório, a revendeu ao custo de R$ 870 mil. A empresa compradora pagou R$ 350 mil à vista e requereu a lavratura da escritura, sob justificativa de que precisava do bem para dar de garantia em um financiamento.

Assim, o vendedor autorizou e constou como anuente na transferência do domínio em escritura, direto dos proprietários originais para a empresa, ainda que a dívida não tivesse sido quitada.

Quando entendeu que não receberia o restante do dinheiro, o vendedor ajuizou execução de título extrajudicial, que foi embargada pela empresa sob alegação de dívida inexistente. Como prova, apresentou a escritura lavrada, cujo valor registrado de forma fictícia é de R$ 180 mil.

A empresa sustentou que o documento goza de presunção absoluta de veracidade e que, comprovando o pagamento, não pode ser contestado, tornando inexigível qualquer valor pretendido em ação executória.

Ministro Marco Buzzi afastou tentativa da compradora de usar a escritura para escapar de honrar a dívida completa pela compra
Rafael L.

As instâncias ordinárias afastaram os embargos porque o vendedor trouxe provas aos autos de que a dívida não tinha sido quitada, conforme o contrato de compromisso de compra e venda. Relator, o ministro Marco Buzzi manteve o entendimento.

Isso porque, segundo explicou, a fé pública é princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, e não dos fatos a eles ligados. Assim, qualquer inexatidão existente não se confirma pela simples existência do documento. Não à toa, o artigo 219 do Código Civil indica que as declarações em documentos assinados não eximem os interessados em sua veracidade do ônus de prová-las.

“O atributo da prova plena que a parte pretende atribuir à escritura de modo a desconstituir a exigibilidade do crédito executado não é possível dar a tal instrumento, pois nele não consta ter sido realizado o pagamento algum na presença do servidor que presidiu o ato no cartório. Não existe relação direta ou prejudicial entre o que foi declarado no instrumento notarial e a obrigação de pagar assumida no contrato particular em execução”, concluiu.

O valor registrado na escritura, substancialmente inferior ao do contrato de compra e venda, também não se presta a afastar a dívida. Isso porque toda escritura deve ter o preço do bem, para cálculo do ITBI. É mera formalidade. E as partes concordaram em usar valor fictício para reduzir a carga tributária. “Coisas da vida”, comentou o ministro Buzzi.

“Em consequência, a presunção de veracidade do documento público subsiste até que seja feita a prova, se assim o for, em sentido contrário”, resumiu. O entendimento foi unânime, seguido pelos ministros Antonio Carlos Ferreira e Raul Araújo. Não participaram do julgamento os ministros Luís Felipe Salomão e Isabel Gallotti.

REsp 1.288.552




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 é correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.

Revista Consultor Jurídico, 27 de novembro de 2020, 8h23

Comentários de leitores

1 comentário

Número do recurso errado

Rolando Caio Brasil (Estudante de Direito)

Seria bom que a revista corrigisse o número do recurso, que diz respeito a matéria, pois o REsp 1.288.552, nada tem a ver com o tema

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