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Opinião

O impacto jurídico da alta do IGP-M nos contratos imobiliários

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Segundo a última divulgação da Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M, conhecido índice de correção inflacionária, acumula alta de 20,92% nos últimos 12 meses. Apenas no mês de outubro, o aumento foi de 3,23%. No mesmo período, outros índices muito utilizados no mercado, como o IPCA (IBGE), o INPC (IBGE) e o IPC (Fipe), acumularam altas de 3,14%, 3,85% e 4,34%, respectivamente, ou seja, resultados muito mais baixos do que o IGP-M.  

Esse fenômeno de descolamento entre os índices é justificado pela diferença entre as metodologias empregadas. Enquanto o IPCA considera nove categorias de produtos e serviços e tem como meta refletir os hábitos de consumo de 90% das pessoas que vivem em 16 cidades do país, o IGP-M leva em consideração também os preços de produção como matérias-primas, commodities e materiais de construção, entre outros. Esses produtos que pesam no método de apuração do IGP-M, muitas vezes, são influenciados pela cotação do dólar, que acumula alta de 40,679% em relação ao real no ano de 2020. 

Temos recebido nas últimas semanas muitos questionamentos sobre o impacto da expressiva alta do IGP-M nos contratos imobiliários, como a locação e a compra e venda. Evidentemente, cada caso deve ser analisado de forma individualizada, contudo, de um modo geral, temos defendido que a aplicação do índice seja flexibilizada e negociada com a outra parte. Nessa negociação estimulamos que as partes adotem um critério financeiro que melhor se ajuste ao caso concreto. Entre as alternativas que entendemos razoáveis estão:  

— Aplicar somente parte do resultado do IGP-M neste momento, deixando a parte remanescente para nova análise após 12 meses, avaliando se o descolamento continua ou não;

— Adotar uma média entre o IGP-M e outro índice que se mostre razoável para o caso concreto; ou

— Não aplicar o reajuste neste momento, postergando-se para um momento posterior à vacina para a Covid-19 a apuração da variação do IGP-M, ocasião em que haveria reajuste retroativo. 

Veja-se que não se está aqui propondo que o IGP-M não é um índice confiável de reajuste contratual. Inclusive, não temos sustentado que a simples substituição do índice seja um caminho razoável. Ocorre que ele se propõe a avaliar o cenário de inflação de um contexto relativamente similar ao de outros índices que apresentam resultados muito menores. Fosse, por exemplo, um contrato ligado diretamente à construção civil corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e houvesse uma alta neste índice específico não apurada em outros indicadores ligados ao consumo, nosso entendimento possivelmente não seria o mesmo, exceto se tal descolamento fosse identificado em relação a outros índices de construção civil.  

Talvez o IGP-M seja o índice que melhor reflita o reajuste de um contrato agrário e não seja justo desconsiderar essa alta num contexto contratual onde a alta do dólar e o valor de commodities sejam tão marcantes. À primeira vista, soa justo que um arrendamento rural a preço fixo em que o arrendatário vendeu sua mercadoria se aproveitando da alta de 40% no dólar tenha uma correção de 20% em 2020. As partes contratantes, todavia, não deveriam se furtar de conversar sobre o tema e buscar uma solução customizada, sendo possível que o arrendatário, neste mesmo cenário hipotético, comprove que o custo de produção teve um aumento na mesma proporção do aumento de preço. 

Ao sugerir a negociação estamos, na mesma medida, sinalizando que a intervenção do Poder Judiciário não nos parece a melhor alternativa para dar uma solução ao caso concreto. A experiência demonstra que o Judiciário, em causas com conteúdo jurídico repetitivo, muito embora contextos fáticos peculiares, tende a replicar soluções uniformizadas com base nos precedentes dominantes.  

Isso se identificou, por exemplo, na enxurrada de ações judiciais postulando a redução do aluguel durante as medidas administrativas restritivas empregadas pelos municípios brasileiros durante o pico da pandemia. Aos poucos, consolidou-se uma forte tendência do Judiciário de reduzir em 50% o valor do aluguel nos casos em que o inquilino demonstrou ter sido afetado pela ordem municipal de fechamento. Talvez as particularidades de determinado caso indicassem que o desconto mais apropriado seria de 20% ou de 70%, mas essa análise pormenorizada restou muito dificultada em meio ao universo de demandas similares.  

A discussão judicial sobre índices de correção nos contratos imobiliários não é novidade, sendo capaz de gerar demandas massificadas nesse setor. Uma questão recorrente é verificada nos contratos de promessa de compra e venda de unidades a serem construídas ("imóvel na planta"), onde as incorporadoras buscavam corrigir todas as parcelas pelo INCC e os compradores passaram a ingressar em juízo pleiteando a substituição do índice por outro mais vantajoso, como IPCA ou IGP-M, após a conclusão da obra ou após a data prevista para término da obra, tendo se formado forte jurisprudência favorável a essa tese, a ponto de que a maioria das construtoras já promoveu essa alteração nos contratos. Possivelmente esses mesmos contratos sejam novamente questionados pelos compradores para se evitar a incidência do IGP-M sobre o saldo devedor incidente pós conclusão da obra. 

Quanto maior a resistência das partes contratantes em sentar para negociar uma solução para esse impasse, maior as chances de o Judiciário ser novamente invocado para intervir nos contratos. Nosso receio é que na eventual geração de nova demanda massificada questionando o reajuste pelo IGP-M nos contratos imobiliários se forme uma jurisprudência que decida os casos de modo uniforme e prejudique as negociações que ainda estão por vir. Nessa hipótese, a parte contratante que tiver um bom argumento para sustentar uma tese diferente da que vier a ser adotada pelo Judiciário talvez acabe tendo de se dobrar à mesma.




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 é sócio coordenador da área imobiliária de Silveiro Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 8 de novembro de 2020, 15h12

Comentários de leitores

1 comentário

Sem chance

Alex Prisco (Advogado Sócio de Escritório)

No mercado imobiliário do RJ não estão aplicando reajustes de qualquer espécie. Locadores já estão bem satisfeitos se puderem simplesmente manter seus contratos com inquilinos. Não há espaço para isso.

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