O contrato built to suit na administração pública

A locação de imóveis por parte da administração pública é um problema relevante quando este ocupa o papel de locatário, o qual perpassa pela escassez de imóveis cujos proprietários aceitem alugar para a administração pública e a necessidade de reformas substanciais nesses imóveis para que atendam a finalidade almejada.

Uma das alternativas para solucionar esse problema seria a desapropriação. Porém, essa medida encontra alguns obstáculos práticos de ordem financeira em tempos de crise econômica. A Constituição exige a justa e prévia indenização em dinheiro, conforme o artigo 5º, inciso XXIV. E a necessidade de adequação à Lei de Responsabilidade Fiscal, conforme o artigo 16, incisos I e II, exige a estimativa do impacto orçamentário-financeiro no exercício em que deva entrar em vigor e nos dois subsequentes, a declaração do ordenador da despesa de que o aumento tem adequação orçamentária e financeira com a lei orçamentária anual e compatibilidade com o plano plurianual e com a lei de diretrizes orçamentárias.

As reformas substanciais poderão ser realizadas através do contrato built to suit, considerado também uma espécie de contrato administrativo.

O contrato administrativo é o acordo que administração celebra com pessoas físicas ou jurídicas (de Direito Público ou Privado) sob o regime jurídico de Direito Público, com características próprias que o distingue do contrato de Direito Privado.

Built to suit, cuja tradução literal é "construir para servir", é um modelo de construção relativamente novo na esfera pública. No meio empresarial, representa maior facilidade para empresas que não querem adaptar sua organização e funcionamento a imóveis disponíveis no mercado, mas, sim, ter o imóvel adaptado às exigências do seu negócio.

Também chamado de locação sob encomenda, o built to suit consiste em uma modalidade específica de locação de imóveis de longo prazo, onde esses são construídos, ou substancialmente reformados, pelo futuro locador segundo necessidades específicas requeridas pelo futuro locatário.

No âmbito privado, a legislação específica sobre o modelo built to suit somente trata da locação de bem imóvel. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) passou a prever tal possibilidade a partir do ano de 2012, trazendo a seguinte redação:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

A Lei 13.190/2015 alterou o regime diferenciado de contratações (RDC, previsto na Lei 12.462/2011), introduzindo expressamente no ordenamento jurídico a possibilidade de a administração pública celebrar contratos de locação no modelo built to suit.

Vejamos a lei do RDC em comento:

Art. 1º É instituído o Regime Diferenciado de Contratações Públicas (RDC), aplicável exclusivamente às licitações e contratos necessários à realização:

(…)

IX – dos contratos a que se refere o art. 47-A. (Incluído pela Lei nº 13.190, de 2015)

(…)

Art. 47-A. A administração pública poderá firmar contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração. (Incluído pela Lei 13.190, de 2015)

A locação sob encomenda, built to suit, incluído na Lei do Regime Diferenciado das Contratações Públicas (RDC) é uma boa alternativa tanto jurídica quanto financeira para suprir a necessidade da administração pública de imóveis com características bem específicas e que portanto precisam ser adaptados pelo privado para serem locados a administração.

Bibliografia
BRASIL. Constituição Federal, de 5 de outubro de 1988.

BRASIL. Lei 8.245/91, de 18 de outubro de 1991.

BRASIL. Lei Complementar 101, de 4 de maio de 2000.

BRASIL. Lei 12.462/2011, de 4 de agosto de 2011.

DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 27ª ed., 2014. Editora Atlas