Consultor Jurídico

Dívida de condomínio

Imóvel pode ser penhorado sem que proprietário esteja no polo da ação

É possível a penhora de imóvel em ação de cobrança de cota de condomínio contra o locatário — já em fase de cumprimento de sentença —, mesmo que o proprietário não esteja no polo passivo da ação. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Imóvel pode ser penhorado sem que proprietário tenha figurado na ação de cobrança de dívida condominial 123RF

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.

De acordo com a relatora, essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Para a ministra, a obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.

A relatora lembrou que, no julgamento do REsp 1.345.331, a 2ª Seção firmou a tese segundo a qual "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto".

Nancy Andrighi também citou que, no REsp 1.704.498, a 3ª Turma decidiu pela possibilidade de a arrendatária do imóvel figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas condominiais, pois é ela quem exerce a posse direta sobre o bem e quem, em realidade, usufrui dos serviços prestados pelo condomínio.

Desse modo, a ministra apontou que "a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação".

Coisa julgada
O caso analisado — observou a relatora — ocorreu na vigência do CPC/1973, cujo artigo 472 define que os efeitos da coisa julgada são restritos àqueles que participam da ação judicial, não beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual.

"No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação", destacou.

Segundo Nancy Andrighi, a partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

"A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença", afirmou. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 1.829.663




Topo da página

Revista Consultor Jurídico, 7 de janeiro de 2020, 8h50

Comentários de leitores

11 comentários

Dr. Paulo Zoccoli (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Qual a natureza jurídica da penhora?
A doutrina não hesita afirmar que a penhora possui natureza jurídica de constrição patrimonial. É ato que retira do proprietário o poder de disposição do bem penhorado. Portanto, afeta um dos atributos da propriedade e, conseguintemente, o próprio direito de propriedade.
Admitir possa ser penhorado o bem de alguém sem que a pessoa tenha sido parte do processo expropriatório viola o direito de propriedade. Na pior das hipóteses, o proprietário tem a ação de embargos de terceiro para assegurar seu direito e afastar a constrição que o limitou.
E foi isso que o STJ negou: o direito de o proprietário afastar a penhora pela via dos embargos de terceiro. Ao assim se pronunciar, o STJ admitiu a possibilidade de o imóvel penhorado ser adjudicado ou alienado em hasta pública sem que o proprietário tenha tido o direito de se defender.
Torno ao argumento primevo. A lei não diz “são deveres do condômino e do possuidor”, ou “são deveres do condômino ou do possuidor” “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A lei diz simplesmente “são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Incluir a palavra “possuidor”, ou a expressão “possuidor direto” no texto legal significa mudar sua redação, alterar seu conteúdo, porque obviamente “condômino” não guarda relação de sinonímia nem parecença com “possuidor”, seja este direto ou indireto.
Aplica-se a regra de hermenêutica “inclusio unius, alterius est exclusio”.
(continua)...

Dr. Paulo Zoccoli (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
Por isso que o condomínio deveria ter sido declarado carecedor da ação, pois o locatário, malgrado seja possuidor direto do imóvel e usuário dos serviços cujas despesas correspondentes devam ser rateadas entre os condôminos, só deve participar desse rateio por ressarcimento ao locador em razão de cláusula inserta no contrato de locação. Ou seja, sua obrigação é para com o locador, não para com o condomínio. Frente a este responde sempre o proprietário, inclusive na hipótese de não ser ele o locador, pois a obrigação real de contribuir para as despesas condominiais é do condômino, ou seja, do proprietário da unidade autônoma que também é proprietário da fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio.
A inconstitucionalidade da decisão é clara como a luz solar.
Mas, como eu já havia adiantado, no Brasil de hoje, com a essa justicinha Mandrake, Abracadabra que nó estamos vendo aí, a lei e a Constituição não valem nada, não servem para ninguém orientar sua própria conduta, pois será sempre surpreendido com algum truque, alguma mazela que afasta o texto claro e hialino da norma legal.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

condomínio

Paulo Zoccoli (Advogado Sócio de Escritório - Empresarial)

ao que transparece, a decisão não está excluindo o proprietário da relação jurídica, mas apenas a discussão do "quantum debeatur" e a obrigação de pagar. Porém, na fase de cumprimento de sentença, quando realizada a penhora, é que se torna essencial a participação do proprietário.Não poderia ser diferente. Assim, não se observa inconstitucionalidades, pois não há prejuízo ao proprietário. SMJ.

Ver todos comentários

Comentários encerrados em 15/01/2020.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.