Lei garante tributação pelo RET até a venda de todas as unidades imobiliárias

O ano de 2020 parece ter começado bem para os brasileiros, especialmente para aqueles empreendedores que se aventuram no mercado imobiliário.

Se de um lado, o cenário econômico brasileiro parece dar sinais positivos ao setor diante dos sucessivos cortes nos juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) que, atualmente, encontra-se no patamar de 4,5% ao ano, proporcionado um impacto direto na oferta de crédito imobiliário pelas instituições financeiras ao financiamento de imóveis; de outro lado, há de se celebrar também a recente edição da Lei nº 13.970/19, publicada em 27 de dezembro de 2019 na edição extra do Diário Oficial da União que, do ponto de vista tributário, parece trazer maior segurança jurídica às incorporadoras e contribuintes optantes pelo regime especial de tributação “RET”, instituído pela Lei nº 10.931/04.

A edição da referida norma coloca fim à controvérsia atualmente existente a respeito da tributação pelo RET das receitas auferidas pelas incorporadoras com as vendas das unidades imobiliárias realizadas após conclusão e entrega do empreendimento imobiliário. É o que se de extrai da redação do artigo 11-A1, introduzido pela Lei nº 13.970/19 na Lei nº 10.931/04.

O RET, vale lembrar, incentivo fiscal de caráter opcional e irretratável, é o regime tributário pelo qual as incorporadoras imobiliárias a ele submetidas ficam sujeitas, no que tange à incorporação afetada, a tributação de sua receita mensal mediante aplicação de uma alíquota equivalente a 1% (um por cento) para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (Minha Casa, Minha Vida), e 4% (quatro por cento) para os demais empreendimentos, que compreende o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS.

A questão emblemática enfrentada até os dias atuais pelos incorporadores se inicia a partir do momento em que ocorre a conclusão da obra, mas restam unidades imobiliárias em poder dos incorporadores que não foram vendidas antes da conclusão do empreendimento, e que serão, em momento posterior, comercializadas.

Nesse contexto, a tributação pelo RET das receitas decorrentes das vendas realizadas após conclusão da obra ainda é objeto de inúmeras manifestações por parte das autoridades fazendárias, ora em harmonia com a finalidade perseguida pelo legislador que instituiu o RET, no sentido de desonerar os contribuintes da carga tributária imposta ao setor e, indiretamente, incentivar a atividade imobiliária no país, ora em desacordo com essa finalidade, buscando-se tributar os optantes do regime especial de tributação além das fronteiras permitidas pelo legislador ordinário.

Essa oscilação a respeito do tema pode ser extraída da Solução de Consulta DISIT/SRRF07 nº 7.045/14, reformada pela Solução de Consulta Cosit nº 99.001/182, bem assim da Solução de Consulta Cosit nº 304/183, em que o Fisco manifesta seu entendimento a respeito do tema, ora favorável aos contribuintes, ora contrário.

Essa interpretação das autoridades fazendárias, cumulada até então com a ausência de expressa previsão legal dispondo que tais receitas deveriam ser tributadas pelo RET e a indefinição de conceitos e de norma regulamentadora aplicável ao regime, acabou gerando insegurança jurídica aos incorporadores por ele optantes.

Entretanto, em que pesem as manifestações das autoridades fiscais acima elencadas, a interpretação mais coerente a ser extraída da Lei nº 10.931/04 é aquela no sentido de que toda receita auferida com a venda de unidades imobiliárias deve ser submetida ao regime especial, visto que em momento algum o legislador consignou que as receitas decorrentes das venda de imóveis realizadas após a conclusão do empreendimento não mais poderiam submeter-se ao RET.

Assim, a partir da data da formalização pela incorporadora da opção pelo regime especial de tributação junto ao fisco, todas as receitas operacionais auferidas pelos incorporadores vinculadas ao patrimônio afetado deveriam ser tributadas de acordo com o regime especial, mesmo aquelas receitas recebidas pelas vendas ocorridas após conclusão da obra.

Embora objeto de inúmeras manifestações do fisco federal, o tema ainda não passou pelo crivo do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF, tampouco tem sido objeto de embates entre contribuinte e fisco junto ao Poder Judiciário, com exceção de uma recente sentença proferida pela Justiça Federal do Paraná, cuja interpretação foi no sentido de que “não se extingue, portanto, a afetação com a extinção da incorporação, isto é, com a criação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, mas com a efetiva venda das unidades autônomas aos adquirentes”4.

Com a edição da Lei nº 13. 970/19 que acrescentou o artigo 11-A a Lei nº 10.931/04, a controvérsia a respeito da tributação das receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após conclusão da obra pelo regime especial de tributação parece não mais existir.

Agora, resta aos contribuintes incorporadores optantes pelo RET tão somente aguardar a interpretação e aplicação pelas autoridades fazendárias do artigo 11-A, da Lei nº 10.931/04, que certamente, devem prestigiar o interesse almejado pelo legislador quando da instituição do RET – desonerar e fomentar o setor imobiliário.

Enfim, espera-se que o ano de 2020 traga consigo, não apenas números positivos para economia brasileira, mas também, um maior e melhor diálogo entre contribuinte e fisco, cujo objetivo final é a racionalização da carga tributária em prestígio a tão sonhada justiça fiscal.

1 Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

2 EMENTA: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. OBRA CONCLUÍDA. Não se submetem ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação. São submetidas ao RET as receitas recebidas referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. REFORMA A SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 7.045 – SRRF07/DISIT, DE 11 DE DEZEMBRO DE 2014.

3 ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET). CONCLUSÃO DA OBRA. CARACTERIZAÇÃO.

Para fins de admissão ao RET, instituído pela Lei nº 10.931, de 2004, considera-se concluída a obra relativa à incorporação imobiliária, quando da expedição do "habite-se", nos termos da legislação municipal. Em caso de distrato de venda de unidade imobiliária, o valor da respectiva operação deve ser tratado como dedução da receita mensal da incorporação imobiliária, segundo as regras do Regime. Não são admitidas no RET as receitas relativas a vendas realizadas após a conclusão da obra. Admitem-se apenas as receitas recebidas após a adesão ao regime, e relativas a vendas que tenham sido realizadas antes da conclusão da obra. (…).

4 https://www.conjur.com.br/2019-jul-08/opiniao-incorporadoras-ficam-retate-venda-todos-imoveis acesso em 02 de janeiro de 2020.