No regime jurídico emergencial, como ficam as relações locatícias?

Em dois trabalhos publicados nesta coluna[1] houve a oportunidade de se examinar a redação original do Projeto de Lei 1.179/20. Já este estudo cuida especificamente da matéria relativa ao regime jurídico emergencial e transitório quanto à locação de imóveis urbanos (artigos 9º e 10 da versão original apresentada ao Senado), conquanto tenha havido sensível polêmica sobre a disciplina que se propunha.

Isso deu margem a modificações e supressões no texto, tal como se vê da aprovação do parecer e do substitutivo da senadora Simone Tebet[2], que entendia pelo acolhimento parcial das Emendas de números 3[3], 28[4], 32[5], 37[6], 38[7], 39[8] e 42[9] e integral das Emendas 2[10] e 16[11]. Assim, foi modificada a redação do artigo 9º e eliminado o artigo 10[12].

A redação do caput do artigo 9º assumiu as seguintes feições: “Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o artigo 59, parágrafo 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020”. Acrescente-se a isso o parágrafo único: “O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020”.

Então, deu-se especificidade às hipóteses previstas na Lei 8.245/91, para as quais o juiz não poderá deferir a medida liminar de despejo, de acordo com o RJET e eliminou-se a regra redundante contida o parágrafo 2º ao artigo 9º da redação original. Também se diminuiu o tempo para essa restrição em dois meses.

Ultrapassou-se a vedação tout court da desocupação liminar para todos os nove incisos ao parágrafo 1º do artigo 59 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos, adotando-se um regime de estreitamento dessa enumeração fechada. Tal se aplica não apenas às locações destinadas a fins residenciais, como também empresariais.

Isso guarda correspondência com a Emenda 32 ao projeto de lei, do senador Tasso Jereissati, que, em linhas gerais, pretendia evitar que casos sem qualquer conexão fática com a pandemia fossem abrangidos pela redação original da norma projetada, o que geraria um desequilíbrio indesejável do sistema locatício.

Igualmente, propunha-se nessa emenda, o adiantamento do termo final para a vedação aos despejos liminares para o dia de 1º de outubro, ao invés de 31 de dezembro deste ano. Conclui-se pela data de 30 de outubro de 2020, que, à luz da Emenda 39 da senadora Rose de Freitas e do parecer da senadora Simone Tebet, alinharia o artigo 9º do projeto de lei com as demais dispositivos do projeto de lei, quanto à data inferida, como sendo o término do regime especial. Então, é de se reconhecer o acerto no ajuste do texto aprovado pelo Senado.

Passe-se agora à questão da supressão do artigo 10[13]. A norma que havia sido concebida para esse artigo, criava um poder especial[14] (formativo modificativo[15]) de suspensão total ou parcial da eficácia do contrato de locação, relativa ao cumprimento do dever de prestação dos alugueres vencíveis no período compreendido entre 20 de março e 30 de outubro de 2020. A isso, corresponderia uma posição de sujeição dos locadores.

Tratava-se, como bem assentou Marcel Edvar Simões[16], de uma moratória mediante requerimento, isto é: exercitável a partir de ato jurídico stricto sensu comunicativo, passível de prova lícita (artigo 10, parágrafos 2º e 3º). De acordo com o autor referido, o locatário interferiria na esfera jurídica do locador de tal modo a “bloquear” a exigibilidade do crédito, isto é: este não se converteria em pretensão, durante o prazo especificado no projeto de lei.

Esse autor[17] sustenta que muito embora tal poder jurídico pudesse desempenhar o papel de uma exceção de direito material em situações nas quais a pretensão já tivesse sido exercitada, seria, em verdade, outra coisa: isto não se assemelharia exatamente a uma exceção, vez que não seria essencialmente uma defesa, conquanto não apenas paralisasse a pretensão já exercida, mas sim bloqueasse o próprio exercício desta.

É de se concluir, pelo que esse autor dá a entender, que o locatário assumiria uma posição de imunidade (ex lege) transitória. Faltaria, em virtude disso, “poder de exigir” ao locador, titular da posição creditícia, restando a ele, apenas sujeitar-se ao poder formativo. Todavia, mantendo-se o texto aprovado pelo Senado, nada disso há de se concretizar.

De acordo com o parecer da senadora Simone Tebet, “O artigo 10 merece ser suprimido por prever uma presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar os aluguéis e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas. O ideal é deixar para as negociações privadas esse assunto, com a lembrança de que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual, a exemplo dos artigos 317 e 478 do Código Civil, ou de dispositivos específicos da Lei do Inquilinato”.

Assim, a parlamentar acolheu integralmente as Emendas 2, do senador Oriovisto Guimarães, e 16, do senador Major Olimpio, que previam exatamente isso. Nesse sentido, cumpre alertar que a solução proposta nessas emendas, aparentemente serena e equilibrada, na prática pouco sugere de livre negociação entre locadores e locatários, conquanto hoje, mais do nunca, é evidente a assimetria dessa relação jurídica.

É de se temer, a bem da verdade, a intensa judicialização da matéria durante o período da pandemia, com consequências imprevisíveis, potencialmente até mesmo mais severas que a moratória prevista no texto original do projeto de lei, enquanto durar a calamidade pública[18]. Por isso, essa supressão há de ser vista com reservas.

Tal como observam Tiago Asfor Rocha Lima e Bruno Leonardo Câmara Carrá[19], estes são tempos medonhos que exigem medidas atípicas, senão desesperadas. Estas, seguramente, implicam escolhas nada fáceis, numa escala de valores que está de pernas para o ar, todavia a tomada de decisão é necessária, afinal ‘O pastore c’avanta ‘o lupo nun vo bene ‘e pecore (ditado napolitano).

Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Roma II-TorVergata, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFMT, UFBA,UFRJ e UFAM).

[1] LIQUIDATO, Alexandre G. N. PL propõe criação do regime emergencial e transitório das relações jurídicas. Consultor Jurídico, 03 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-03/direito-civil-atual-pl-117920-tempos-requerem-medidas-atipicas e LIQUIDATO, Alexandre G. N. PL propõe criação do regime emergencial e transitório das relações jurídicas – Parte 2. Consultor Jurídico, 03 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-02/direito-civil-atual-pl-propoe-criacao-regime-juridico-emergencial-parte.

[2] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Parecer sobre o Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) da Senadora Simone Tebet (MDB/MS). Brasília, 03 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8085147&ts=1585934135368&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[3] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 3 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Rodrigo Pacheco (DEM/MG). Brasília, 01 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8083254&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[4] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 28 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Acir Gurcacz (PDT/RO). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084225&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[5] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 32 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Tasso Jereissati (PSDB/CE). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084355&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[6] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 37 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senadora Zenaide Maia (PROS/RN). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084433&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[7] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 38 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senadora Rose de Freitas (PODEMOS/ES). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084440&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[8] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 39 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senadora Rose de Freitas (PODEMOS/ES). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084534&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[9] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 42 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Senador Izalci Lucas (PSDB/DF). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8084588&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[10] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 2 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Oriovisto Guimarães (PODEMOS/PR). Brasília, 01 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8083242&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[11] SENADO FEDERAL DO BRASIL. Emenda 16 ao Projeto de Lei 1117, de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) do Senador Major Olímpio (PSL/SP). Brasília, 02 abr. 2020. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8083732&disposition=inline. Acesso em: 05 abr. 2020.

[12] Eis os dois dispositivos originais:

“Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

§ 1° O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

§ 2° É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.

Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

§ 1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.

§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.

§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

[13] Acerca disso, vide: MARX NETO, Edgard Audomar; CORDEIRO DE FARIA, Juliana. Regime jurídico emergencial do Direito Privado e locações imobiliárias. Consultor Jurídico, 08 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-08/direito-civil-atual-regime-juridico-emergencial-direito-privado-locacoes-imobiliarias.

[14] LIQUIDATO, PL propõe criação do regime emergencial e transitório das relações jurídicas – Parte 2…, ob. cit., supra.

[15] Acerca disso, vide: HOHFELD, Wesley Newcomb. Fundamental legal conceptions as applied in judicial reasoning. Westport: Greenwood Press, 1999, p. 60. Vide também: LUMIA, Giuseppe. A relação jurídica. Trad. do italiano para o português com adaptações e modificações de Alcides Tomasetti Jr., 1995, p. 07-08. In: LUMIA, Giuseppe. Lineamenti di teoria e ideologia del diritto. 3. ed. Milano: Giuffrè, 1981, p. 102-123.

[16] SIMÕES, Marcel Edvar. A disciplina das relações jurídicas de Direito Privado em tempos de pandemia. Consultor Jurídico, 03 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-02/direito-civil-atual-pl-propoe-criacao-regime-juridico-emergencial-parte.

[17] SIMÕES, ob. cit., supra.

[18] Sobre o conceito de calamidade pública, vide: CARNEIRO DA CUNHA, Leonardo. Covid-19: Quais os reflexos do estado de calamidade pública para o processo? Consultor Jurídico, 04 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-03/direito-civil-atual-pl-117920-tempos-requerem-medidas-atipicas.

[19] LIMA, Tiago Asfor Rocha; Carrá, Bruno Leonardo Câmara. Projeto de Lei 1.179 ou de como tempos inusitados requerem medidas atípicas. Consultor Jurídico, 04 abr. 2020. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-03/direito-civil-atual-pl-117920-tempos-requerem-medidas-atipicas.