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Desembargador do TJ-SP mantém redução de 50% em aluguel de casa de show

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Conceder benefício a uma parte, sem analisar corretamente sua influência nos demais atores sociais, pode desencadear eventos danosos em todo um setor da cadeia produtiva. 

Desembargador do TJ-SP mantém redução de aluguel de casa de show em 50%
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Foi com base nesse entendimento que o desembargador Luiz Guilherme Costa Wagner, da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, indeferiu pedido de uma casa de show para reduzir o valor do aluguel em 70%, mantendo a redução em 50%, tal como foi definido em primeiro grau. A decisão foi tomada nesta quarta-feira (15/5). 

A casa de eventos argumentou que, em razão das determinações das autoridades públicas, que ordenaram o fechamento de locais que geram aglomeração, não está auferindo nenhuma receita, já que todos os shows programados foram cancelados. 

Segundo a decisão, no entanto,"não podemos perder de mente que existe uma grande cadeia produtiva formada pelos integrantes da sociedade, de forma que o desarranjo de um setor, pode comprometer o todo". 

Para exemplificar o argumento, o magistrado afirmou que não se sabe, por exemplo, como uma redução maior do aluguel poderia afetar o dono do imóvel, que poderia ter que deixar de honrar seus compromissos, gerando toda uma cadeia de desequilíbrio. 

"O que se quer demonstrar com esse simples exercício de raciocínio é que o círculo vicioso acima impede que se busque decisões que aparentemente atendam às necessidades de apenas um determinado setor da cadeia produtiva. Todos estamos interligados. Ao se conceber um benefício para uma ponta desta cadeia produtiva, se a questão não foi muito bem analisada e valorada, pode-se estar causando grande estrago para a outra ponta", afirma. 

Ainda segundo ele, "a criatividade, no bom sentido do termo, com elaboração de propostas de parcelamento, moratória de parte do pagamento, remissão de dívidas com compensações futuras, isenção de multas e juros, entre outras estratégias comerciais, devem ser pensadas e exploradas ao máximo pelos contratantes, afinal, o combinado não é caro". 

Outras decisões
Os impactos do coronavírus já começam a levar empresas a pedirem a suspensão dos contratos ou a redução dos valores contratuais. Nesse sentido, o Judiciário ainda está decidindo de forma díspar

Em 6 de abril, por exemplo, a 36ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP decidiu que a redução do faturamento em decorrência da epidemia não dispensa o empresário de pagar o aluguel do imóvel que ocupa. 

No caso concreto, foi analisado o pedido de uma concessionária de veículos, que solicitou a suspensão integral, por 4 meses, do aluguel. 
Segundo o desembargador Arantes Theodoro, relator da ação, “nos casos de força maior ou caso fortuito, o direito positivo autoriza a parta a resolver o contrato ou postular a readequação do “valor real da prestação”, mas não a simplesmente suspender o cumprimento da obrigação”. 

Por outro lado, também no começo do mês, o juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar para reduzir o aluguel pago por um restaurante em virtude do surto do novo coronavírus. Pela decisão, o restaurante pagará 30% do valor original do aluguel enquanto durar a crise sanitária. 

Na decisão, o magistrado citou o decreto estadual que regulamenta a quarentena em São Paulo, proibindo o atendimento presencial nos restaurantes, o que afeta diretamente as atividades do autor da ação. Por outro lado, Biolcati destacou que o aluguel também é uma fonte de renda para os proprietários do imóvel. 

Para o magistrado, a pandemia do coronavírus fará todos experimentarem prejuízos econômicos, principalmente no meio privado. Assim, cabe ao Poder Judiciário intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que, pela conduta de uma das partes, a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

Solução intermediária
Segundo Taísa Oliveira, do KLA Advogados, “o que se observa é uma tendência do Poder Judiciário de privilegiar a efetiva busca de uma solução intermediária, dentro de princípios de razoabilidade e de colaboração entre as partes, de modo que os prejuízos sejam equilibrados”. 

Ela explica que as revisões contratuais provisórias de locação serão analisadas com base nos artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil. 

O artigo 317 estabelece que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. 

O restante dos artigos consignam que nos contratos de execução continuada, se a prestação se tornar excessivamente onerosa em razão de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, o devedor poderá pedir a resolução do contrato.

“Observa-se, ainda, que a tendência do judiciário é a de coibir o uso abusivo do caso fortuito ou força maior como forma de suspender ou flexibilizar obrigações contratuais: a parte precisa provar o nexo de causalidade entre a pandemia e a necessidade de provimento jurisdicional a alterar temporariamente as disposições do contrato”, afirma a advogada.

Clique aqui para ler a decisão
2069928-09.2020.8.26.0000

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 16 de abril de 2020, 18h11

Comentários de leitores

1 comentário

Suspensão e redução de aluguel na pandemia

Professor Luiz Guerra (Advogado Sócio de Escritório - Comercial)

Professor Luiz Guerra - SUSPENSÃO OU REDUÇÃO JUDICIAL DE ALUGUEL POR CONTA DA PANDEMIA É DECISÃO EQUIVOCADA! O Judiciário não pode suspender o pagamento de aluguel ou reduzir o seu valor por conta da pandemia do coronavírus. A obrigação deve ser objeto de livre negociação entre as partes. O juiz não pode obrigar a uma das partes a se submeter à moratória judicial ou a redução do aluguel. A moratória somente se dá entre partes quando assim convencionada no contrato ou quando prevista em lei. O mesmo se dá em relação à redução. A decisão judicial que suspende o pagamento ou reduz o valor do aluguel é tão esdrúxula que o PL 1179/2020 tentou emplacar a moratória e o desconto mas o Senado não permitiu. O artigo 399 CC não libera o devedor da mora nem mesmo diante da ocorrência do caso fortuito e força maior, de modo que transformar a pandemia em cortina de fumaça para implantar inadimplemento ou moratória judicial é criar insegurança jurídica nas relações contratuais, não podendo o juiz se esquecer que, de outro lado da relação há um locador que também depende potencialmente do aluguel para sobreviver, daí restar claro que a negociação entre as partes é o caminho natural para a solução do pagamento ou da redução do aluguel. Não existe moratória judicial. Decisão absurda!
Professor Luiz Guerra

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