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Opinião

Pandemia não pode ferir direito inalienável do proprietário de imóveis

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O artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal de 1988 prevê que é garantido o direito de propriedade e o Código Civil, em seus artigos 1228 e 1231, destaca que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel e o direito de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha, além de destacar a plenitude da propriedade e seu caráter exclusivo e ilimitado.

Há nobres colegas defendendo a tese da aplicação do artigo 393 do Código Civil, que estabelece que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de casos fortuitos ou de força maior, argumentando que o inquilino não deu causa à pandemia, fato este imprevisível e inevitável, e por isso pode exercer o direito de pleitear a carência de pagamento em 30/60/90/120 dias, a redução do aluguel em 30%/50%/70% ou até mesmo a extinção do contrato com a devolução das chaves sem o pagamento da multa por quebra do acordo.

Até entendo ser louvável ao locador e ao locatário buscar uma solução consensual para a manutenção do contrato neste tempo difícil que vivemos. Contudo, é forçoso e, na minha concepção, sem qualquer respaldo jurídico obrigar o proprietário a aceitar tais medidas.

Além da garantia de propriedade e o direito de usar, gozar, dispor e reaver, o proprietário tem a seu favor a própria Lei de Locações. O artigo 1º da Lei 8.245/1991 destaca que é a própria lei que regerá a relação entre proprietário e inquilino. Portanto, não se aplica aqui o artigo 393 do Código Civil, que trata de inadimplemento de outras obrigações diferentes da locatícia.

O artigo 9º, inciso III, da Lei de Locações diz que o locador poderá reaver o imóvel em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos. O artigo 19 prevê a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado e, logicamente, não há coronavírus que seja, em tão curto tempo, que irá mudar o mercado imobiliário de modo a desvalorizá-lo para fins de locação.

O artigo 23, inciso I, diz que é dever do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação.

Dessa forma, quem poderá tirar o direito do proprietário de usufruir dos frutos da locação dos seus imóveis construídos ao longo dos anos com tanto sacrifício? Ou até mesmo quem irá obrigá-lo a reduzir o valor da locação se o mercado imobiliário não apresentou qualquer fator de redução, ou até mesmo alguma obra ou outro fator que o desvalorizou?

Ou até mesmo quem poderá aplicar a pandemia do coronavírus para extinção do contrato sem a obrigação do pagamento de multa contratual?

Até a tese de uma eventual hipossuficiência econômica entre locador e locatário não pode ser alegada, uma vez que a Lei de Locações colocou ambas as figuras em equiparação para fins de obrigações, conforme os artigos 22 e 23. Ser proprietário de imóvel é mérito e não questão de hipossuficiência em favor daqueles que não possuem!

Enfim, entendo e aprovo um acordo consensual entre locador e locatário, contudo ouso discordar de qualquer obrigação imposta ao proprietário que lhe retire o direito inalienável e constitucional de usar, gozar, dispor e reaver o seu imóvel.




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 é advogado, pós-graduado em Relações de Consumo e Responsabilidade Civil pela UNESA, MBA Executivo em Direito Tributário pela FGV e pós-graduando em Direito Imobiliário pela UCAM.

Revista Consultor Jurídico, 10 de abril de 2020, 15h30

Comentários de leitores

3 comentários

então...

WLStorer (Advogado Autônomo - Previdenciária)

Resta saber se o locador também poderá exercer o direito de pleitear a carência de pagamento de suas despesas e dívidas em 30/60/90/120 dias ou a redução das mesmas em 30%/50%/70%.

Direito "inalienável"?

Rodrigo P. Barbosa (Advogado Autônomo - Criminal)

Encontro uma séria dificuldade na definição de que é um direito inalienável. A alienabilidade é intrínseca do direito de propriedade. É um direito perfeitamente alienável.
Será que o autor queria dizer "inviolável"?

De olho no próprio umbigo

Marcos Alves Pintar (Advogado Autônomo - Previdenciária)

O quadro atual acena para um futuro de total instabilidade política. Junto com a doença, virá a crise econômica que lançará abalo não só por sobre os governos instituídos, mas também sobre as próprias instituições. Muito provavelmente, teremos dentre em breve uma nova organização política, e uma nova relação entre povo e estado. Paralelamente, temos em todo o mundo uma classe política no poder extremamente centrada em seus interesses pessoais. E todos eles sabem que a atual situação muito provavelmente não se sustentará a longo prazo mas, naturalmente, vão buscar todos os meios de se manterem no poder pelo máximo de tempo possível. Assim, alterar as regras do direito civil, de modo a tentar conter os ânimos, acaba sendo quase sempre a opção, ainda que as mudanças custem mitigar princípios e regras constitucionais.

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