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A Lei de Liberdade Econômica e a anistia para construções irregulares em São Paulo

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Ao mesmo tempo que nasceu a nova Lei Liberdade Econômica, vinda de Brasília, saiu a anistia para construções irregulares na cidade de São Paulo. E por que ambas novidades estão saindo juntas?

Parte da Lei de Liberdade Econômica e toda a anistia dizem respeito à legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo urbano, mais conhecida como Lei de Zoneamento. A legislação em torno do tema é ampla e trata também da higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, salubridade, permeabilidade, preservação e descontaminação de solo.

Estar em conformidade com essa grande legislação não é fácil. Além de muitas normas, são múltiplos órgãos e podemos chegar até os três níveis de competência: municipal, estadual e federal.

A Lei de Liberdade Econômica também trata do uso do solo urbano. Com esta lei, agora temos algumas normas como:

a) Atividades de baixo risco (A), sujeito a licenciamento simplificado, podendo o empresário iniciar sua atividade mediante registro do contrato social da empresa na Junta Comercial. O licenciamento operacional é simplificado em guichê único na regional da prefeitura onde estiver a empresa e o exercício da atividade não depende de vistoria por conta de órgão fiscalizador;

b) Atividades de baixo risco (B) e de médio risco, nas quais o empresário pode iniciar sua atividade mediante registro do contrato social da empresa na Junta Comercial. O licenciamento operacional será feito em procedimento provisório (preferencialmente declaratório) e definitivo com vistoria por conta do órgão fiscalizador;

c) Atividade de alto risco – prevalece a legislação.

A lista nominal das Atividades de baixo risco (A) e (B), médio risco e alto risco consta do Anexo I da Resolução 51 emitida pelo Ministério da Economia em 11 de julho deste ano. A lista é longa. Exemplificativamente, encontram-se entre as atividades de baixo risco (A): escritórios e consultórios para prestação de serviços e atividades comerciais (inclusive de desenvolvimento de games e programas de computador); estabelecimentos destinados a comércio varejista e atacadista, confecção de roupas, oficinas de decoração, edição de livros, revistas e jornais; e escolas de atividades ao suporte curricular ordinário; manufaturas em geral; oficinas em geral; lanchonete e padaria.

O licenciamento operacional para as empresas com atividades consideradas de baixo risco será aplicado quando elas forem exercidas em imóvel conforme com a Legislação; quando o local do exercício da atividade não estiver sujeito a licenciamento referente ao parcelamento e ocupação do solo urbano; ou quando o estabelecimento comercial que comporta a atividade econômica for inócuo ou virtual. As regras de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, salubridade, permeabilidade, preservação e descontaminação de solo não se aplicam se a atividade for exercida na residência do empreendedor e sem a recepção de pessoa, limitada à área de 200 metros quadrados, edificação com até três pavimentos, sendo vetados o uso de subsolos, estacionamentos e que tenham tanques de líquido inflamável ou combustível (são admitidos tanques de gás com carga de até 190 kg).

Já Lei de Anistia da prefeitura de São Paulo (conforme Lei 17.202/2019) trata da ocupação do solo urbano. Via de regra, os imóveis urbanos em São Paulo que não tiverem o “Habite-se” (documento que evidencia o regular parcelamento do terreno e o uso por construções regulares), poderão obtê-lo de forma abrangentes para as construções concluídas até 31 de julho de 2014 (paredes erguidas e telhado fechado).

A anistia é automática para edificações residenciais com isenção de IPTU em 2014. As edificações destinadas ao uso residencial com até 500 m² terão procedimento simplificado de anistia .

A anistia poderá ser concedida a pedido do interessado e mediante procedimento simplificado declaratório aos imóveis destinadas aos usos: residencial multifamiliares com até 20 unidades; habitação de interesse social e habitação de mercado popular; residencial puro ou misto (inclusive baixo risco - A); não residencial; e local de culto que ocupem imóveis com até 1.500 m² de área construída em terreno com área impermeabilizada superior a 500 m², desde que observados os seguintes parâmetros:

a) 15% de permeabilidade do solo e construção de reservatório para armazenamento de água de chuva; e conforme editado pelo supervisor técnico de uso do solo e licenciamentos da subprefeitura ou diretor de divisão da SEL; pelo coordenador de planejamento e desenvolvimento urbano da subprefeitura ou coordenador da SEL;

b) Segurança de uso e acessibilidade conforme normas vigentes para emissão de certificado de segurança emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smul); licença ou auto de vistoria e segurança emitido pelo Corpo de Bombeiros; e inserção no cadastro de tanques, bombas e equipamentos afins controlado pela Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso vinculado à Smul – Segur; e

c) Quando se tratar de hotéis, teatros, hospitais e escolas, deverão ser obedecidos os parâmetros das respectivas leis.

O que estiver sendo regularizado acima dos padrões de uso do solo básicos vigente está sujeito ao pagamento de outorga onerosa à Prefeitura Municipal de São Paulo levando em consideração cada metro quadrado de potencial construtivo regularizado de acordo com tabela vigente para tais outorgas, cujo preço poderá ser zerado pelo fator de interesse social ou majorado em até 120% por conta das combinações entre os fatores de planejamento e regularização. Tais valores poderão ser parcelados em até 12 vezes. Porém, não será cobrado IPTU retroativo em relação as construções regularizadas. Será devido o ISS conforme tabela padrão da Prefeitura de São Paulo por metro quadrado de área regularizada. Os padrões de uso do solo máximo não poderão ser superados.

Edificações destinadas a usos institucionais e religioso e templos em vias com largura maior ou igual a 8 metros ficam dispensados de restrições de vagas e espaços para carga e descarga. Porém prevalecem as restrições de acessibilidade e limitação de área construída.

Não obstante, os procedimentos automático e simplificado declaratório dependerão de prévia anuência ou autorização as regularizações de edificações em áreas tombadas, classificadas como de preservação ambiental e/ou licenciamento ambiental (APP), sujeitas ao serviço regional de proteção ao voo; ondem sejam desenvolvidos usos especiais e incômodos, que sejam polos geradores de tráfego, heliportos e helipontos.

Há também previsão para regularização de uso não residencial em vilas e loteamentos aprovados até abril de 2000.

Ainda no que se refere à anistia, ela não resolve problemas relacionados as restrições de atividades, excesso de área construída, e largura e classificação de via; edificações que estejam total ou parcialmente edificados sobre áreas públicas, que foram objeto de operação interligada, são objeto de operação urbana e/ou foram afetadas por melhoramento viário, que estejam à margem de represas, córregos, fundos de vale, faixas de escoamento de água e linhas de transmissão de alta tensão; e as questões transitadas em julgado relacionadas a obras irregulares.

A anistia vale a partir de 1º de janeiro de 2020.

O personagem Capitão Nascimento é quem melhor define o sistema. O sistema que estamos tradando aqui é a legislação. Nem a Lei de Liberdade Econômica, nem a Lei de Anistia Imobiliária são fáceis de serem entendidas e aplicadas. Mas para derrubar o sistema, tem que vir de dentro e pegá-lo em suas nuances mais mesquinhas. E o que há de comum às duas são os procedimentos automático e simplificado declaratórios, que serão implementados de forma digital. Acreditamos na Lei de Liberdade Econômica e na anistia e vamos brigar por elas.

Marcelo José Lomba Valença é sócio do escritório ASBZ Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 4 de novembro de 2019, 6h05

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