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Previsto em edital

Arrematante de imóvel responde por despesas vencidas de condomínio

O arrematante de imóvel em leilão é responsável pelas despesas de condomínio vencidas que estiverem especificadas no edital, ainda que anteriores à arrematação. O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante, afirma STJ
123RF

Segundo a decisão, a dívida de condomínio é obrigação propter rem, por isso admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

Na ação, o arrematante contestou sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase de cumprimento de sentença, já que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.

Em seu voto, o ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a 2ª Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa — no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência", afirmou.

Outro ponto destacado pelo relator, que citou julgados anteriores da 3ª e da 4ª turmas, é a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas. "Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos", concluiu o ministro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.672.508

Revista Consultor Jurídico, 14 de agosto de 2019, 11h32

Comentários de leitores

2 comentários

Obrigação real versus Obrigação “propter rem” (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

A eterna confusão. Quando é que vão entender a distinção conceitual entre uma coisa e outra?
Obrigação “propter rem”, ou ambulatória. “Propter rem” significa “por causa da coisa”. Por isso que é obrigação tem como causa a existência da coisa. É também por isso que se diz “ambulatória”, pois caminha com a coisa, de modo que quem quer se se torne dono da coisa passa também a ser responsável pela obrigação que surge e a partir da existência da coisa. Mas a obrigação “propter rem” nem por isso ganha realidade. Assim, a obrigação continua sendo matéria de direito pessoal, de modo que o dono só é obrigado pelas obrigações geradas pela existência da coisa a partir de quando se tornou proprietário, as obrigações geradas anteriormente, embora “propter rem”, só obrigam o proprietário anterior.
Obrigação real já tem um conceito diferente. É obrigação que produz sequela, isto é, existe e acompanha a coisa obrigando a quem quer que seja o dono.
No caso das despesas condominiais, a obrigação era apenas “propter rem” antes do advento do Código Civil de 2002. Com a entrada deste em vigor, as despesas condominiais passaram a ser consideradas como obrigação real por força do art. 1.345, segundo o qual “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Não há direito, ônus ou obrigação real sem expressa previsão legal. No caso da cota condominial, ao estabelecer que o adquirente responde pelo débito, inclusive multas e juros, o Código Civil conferiu à cota condominial e seus acessórios (multas, inclusive aquelas aplicadas por conduta indevida, e juros) caráter real, e não “propter rem”, porque atribuiu direito de sequela, que não há nas obrigações “propter rem”.
(continua)...

Obrigação real versus Obrigação “propter rem” (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
Essa solução é teratológica porque traz consigo uma grande incongruência.
Suponha-se que a arrematação decorra da execução de despesas condominiais inadimplidas pelo proprietário. Se o valor do lanço vencedor não for suficiente para quitar a dívida, o arrematante e proprietário poderá ser executado pelo saldo e o imóvel por ele arrematado poderá ser levado a novo leilão para quitar a obrigação remanescente. Ou seja, em tese, o imóvel poderia ser levado a hasta pública tantas vezes quantas fossem necessárias para quitar a dívida, caso o preço não seja suficiente para alcançar esse resultado no primeiro leilão.
Isso me parece um grande absurdo, pois se o valor do imóvel não é suficiente para a quitação da dívida, então o saldo insatisfeito deve ser declarado perecido. Resultado análogo é alcançado se o condomínio adjudicar a unidade geradora da dívida, porque nessa hipótese, ou a adjudicação se dá pelo valor do débito pendente, anulando-o, independentemente do valor do imóvel, ou, caso contrário, ao adjudicar, o condomínio torna-se devedor e credor ao mesmo tempo do saldo da dívida, o que implica sua extinção por confusão de devedor e credor.
Assim, concluo que o arrematante só será responsável por dívidas decorrentes da cota condominial quando a arrematação não for decorrente da execução da unidade autônoma para quitar dívida gerada pela própria unidade.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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