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Transferência de imóvel para integralizar capital social deve ser feita em cartório

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Decisão que assegura a eficácia da lei (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Com a decisão noticiada, o STJ cumpre com excelência sua função de garantir a eficácia da lei, pois, de fato, o regime de propriedade adotado pelo direito brasileiro exige o registro imobiliário do título translativo para que haja a transferência da propriedade.
Além disso, o direito pátrio também exige ato solene para a transferência da propriedade, consistente da escritura pública.
Daí decorrem diversos efeitos notáveis. Por exemplo, se um proprietário vender seu imóvel para uma pessoa, lavrando o ato por escritura pública, e, depois, o vende, também por escritura pública, a um terceiro e este a registra no registro imobiliário antes do primeiro comprador, de quem será a propriedade? Qual dos compradores possui melhor título?
Atrevo-me a dizer que ao primeiro, que incorreu em negligência quanto ao registro do seu título translativo que é antecedente no tempo ao segundo, só poderá ser reconhecido o predicado de melhor título caso demonstre que o segundo comprador sabia da existência da venda anterior, porque nessa hipótese haverá a fraude à lei que torna o negócio nulo em razão do motivo determinante do segundo negócio, que se caracteriza com lesar o direito do primeiro comprador (CC, art. 166, III).
A demonstração, contudo, desse conluio e da intenção conjunta (o “consilium fraudis”) constitui ônus do primeiro comprador.
(continua)...

Decisão que assegura a eficácia da lei (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
Mas é possível construir bons argumentos também em favor da tese que afasta a nulidade do negócio mesmo havendo demonstração de que o segundo comprador sabia da primeira alienação, pois esse conhecimento não necessariamente representa intenção de lesar o primeiro comprador, senão apenas a legítima intenção de adquirir o imóvel para sido segundo comprador fundado na lei, pois enquanto não houver o registro imobiliário do título translativo do primeiro negócio, o vendedor ainda é o proprietário de fato e de direito do bem. Soma-se a esse raciocínio o fato jurídico de que ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece e que ninguém pode alegar a própria torpeza, de modo que a incúria do primeiro comprador, que negligenciou seu próprio direito de adquirir definitivamente a propriedade ao não levar a registro o seu título aquisitivo, não poderá ser alegada como causa de pedir a justificar a nulidade do segundo negócio.
A solução, então, que a lei prevê é a ação de regresso para anular o primeiro negócio, seja por inexistência mais do objeto, seja por dolo do vendedor, e, nessa alheta, o primeiro comprador poderá até reivindicar que, havendo pendência de parcela do preço referente ao segundo negócio, seja o segundo comprador compelido a depositá-la em juízo para satisfazer o direito do primeiro de reaver o que tiver pagado. Se não houver, o primeiro comprador terá de buscar a anulação do seu negócio e a restituição do que pagou contra o patrimônio restante do vendedor.
(continua)...

Decisão que assegura a eficácia da lei (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

3(continuação)...
Agora, apesar da clareza da lei, que foi aplicada com maestria pelo STJ na decisão noticiada, conheço um caso que o TJSP anulou escritura pública de dação em pagamento em favor de contrato particular de compra e venda, ou melhor, de reserva de unidade futura em empreendimento que sequer estava registrado ao tempo desse negócio particular, o que o caracteriza como um contrato genuinamente de gaveta e sem qualquer publicidade, e, o que é pior, com manifestas discrepâncias de especialização do objeto, fundado na ocorrência de dolo, sem especificar se se trata do dolo previsto no art. 145 ou aquele previsto no art. 189, ambos do Código Civil, pois, a depender da classificação, os efeitos são distintos.
Se o dolo for o do art. 145, o negócio é anulável, mas a anulação deve ser pedida por uma das partes que intervêm no negócio, não o terceiro, que participa de outro negócio e só poderia pedir a anulação do seu próprio, além de perdas e danos contra o vendedor. Se o dolo for o do art. 189, cabe ação indenizatória contra quem praticou o ato lesivo, mas disso não decorre o efeito anulatório do negócio que observou todas as solenidades legais, nem o efeito de que o adquirente tenha obrado com dolo lesivo, até prova em contrário.
Na minha opinião, errou feio o TJSP. A solução para esse caso está expressamente prevista na lei. Trata-se do art. 465 do CCb. O contrato particular de compra e venda de imóvel considera-se contrato preliminar, porquanto a lei exige escritura pública. A superveniência de escritura pública que transfere o imóvel para terceiro e este, também por escritura pública o transfere por dação em pagamento a outrem impossibilita a execução do contrato particular.
(continua)...

Decisão que assegura a eficácia da lei (4)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

4(continuação)...
Ora, o art. 465 do CCb estabelece a solução precisamente para essa hipótese ao dispor que “Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos”.
Quero ver como o STJ vai resolver essa questão quando o recurso lá aportar.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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