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Penhora inviável

Promessa de compra e venda, mesmo sem registro, gera efeitos, diz STJ

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

Ausência de registro
De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.490.802

Revista Consultor Jurídico, 10 de maio de 2018, 7h19

Comentários de leitores

4 comentários

Afinal, para que serve a lei? (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

A decisão objeto da notícia constitui uma aberração total, com todo o respeito que devoto ao ministro Paulo Moura Ribeiro, e coloca a todos diante da questão de alta relevância: para que serve a lei?
Se a lei regula determinada relação jurídica; se a lei expressamente preordena que ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando não conhecê-la; então, a única conclusão possível é que o STJ, em vez de aplicar a lei, como prescreve e promete a Constituição Federal (art. 105, III, ‘a’) chancela sua violação. Com isso, aquela questão ganha relevância: para que serve a lei, se a mais alta Corte de controle da legalidade é a primeira a chancelar sua violação? Para que serve a lei, se o sujeito de direito pode agir contrariamente a seus ditames e ainda assim sair beneficiado? Para que serve a lei, se aquele que agiu de acordo com seus ditames, acaba sendo condenado como se fosse o vilão da história?
O caso noticiado é emblemático.
A lei de regência das incorporações imobiliárias é a Lei 4.591/1964. Nela há uma série de dispositivos para salvaguardar o direito dos promitentes compradores, entre os quais a afetação patrimonial do empreendimento, que o segrega das demais obrigações da incorporadora ou construtora, o direito de o promitente comprador registrar o contrato particular de compra e venda no registro imobiliário do empreendimento, criando, com isso, o direito real de aquisição, o qual, como todo direito real, é guarnecido pelo direito de sequela, que se caracteriza por ser “erga omnes”, de modo que o promitente comprador poderá haver a transferência do bem imóvel para si de quem quer que tenha a propriedade.
(continua)...

Afinal, para que serve a lei? (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
O registro do contrato particular de compra e venda está previsto no art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e foi introduzido pela Lei 10.931/2004.
Por outro lado, todo direito real sobre imóveis só se constitui ou transfere pelo registro do título translativo no registro de imóveis (CCb, art. 1.227). A lei, contudo, facilitou e privilegiou a vida dos promitentes compradores, porquanto isenta a promessa de compra e venda das solenidades especiais, notadamente da exigência de escritura pública para instrumentalizar o negócio validamente.
Não obstante, subsiste a exigência do registro para constituir o direito real, dando publicidade do negócio, e guarnecê-lo com o direito de sequela. Sem o registro no registro imobiliário, não emerge a proteção legal. O negócio continua a ser um negócio de gaveta, particular, sem publicidade, e sua inexecução ou descumprimento possui regras próprias na lei, que são aquelas dispostas no art. 465 do CCb.
Além disso, se é verdade que ninguém se escusa de cumprir a lei alegando não conhecê-la (LINDB, art. 3º); se é verdade que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (CF, art. 5º, II); se é verdade que o direito de propriedade é garantido (CF, art. 5º, XXII); se é verdade que Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (CCb, art. 1.245, “caput”), e se é verdade que o contrato particular, ainda que batizado como “contrato de compra e venda de imóvel”, na verdade representa promessa de compra e venda porque essa e apenas essa é a eficácia que lei lhe empresta; se é verdade que ninguém pode alegar a própria torpeza; (continua)...

Afinal, para que serve a lei? (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

3(continuação)... ENTÃO, outra não pode ser a conclusão, o promitente comprador sabia ou deveria saber e não se escusa se não souber, que para constituir os direitos de aquisição de bem imóvel que decorrem de contrato particular de (promessa de) compra e venda, deve registrá-lo no registro de imóveis. Se o não faz por conveniência (v.g., não incorrer nos elevados e ilegais custos do registro, o que é questão para outro debate), ou desconhecimento das consequências, nem por isso pode pretender que os direitos previstos no contrato, que são apenas obrigacionais, se guarneçam de sequela como se fossem direitos reais. Não são. E dizer o contrário, como faz a decisão do STJ, significa rasgar a lei, profanar os conceitos jurídicos em que está embasada e inspiraram a atividade legislativa, usurpar a competência legiferante do legislador criando uma situação nova contrária à vontade política expressa nos preceitos legais. Numa palavra, significa contrariar a lei, em vez de garantir sua eficácia.
O promitente comprador preterido porque não registrou seu contrato no registro de imóveis e depois se viu na contingência de não poder exercer o direito de aquisição não fica totalmente desamparado. Sua negligência em registrar o contrato para garantir a realidade dos direitos dele emergentes apenas o atinge quanto à aquisição da propriedade. Mas a lei assegura-lhe o direito de pedir perdas e danos (CCb, art. 465). Ou seja, a lei tem a solução coerente com as opções e escolhas políticas feitas pela sociedade representada por seus representantes legais, os legisladores. Não se afigura lícito ao Judiciário modificar isso, como fez a decisão aqui comentada.
(continua)...

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