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Distrato regulado

Câmara aprova regras para casos em que comprador desiste da compra de imóvel

O Plenário da Câmara aprovou nesta quinta-feira (7/6) regras sobre a desistência da compra de um imóvel, o chamado distrato. O Projeto de Lei 1220/15, de autoria do deputado Celso Russomano (PRB-SP), foi aprovado com redação substitutiva do relator, deputado Jose Stédile (PSB-SP). O texto segue para a aprovação do Senado.

A ideia é regular, por exemplo, os valores que um consumidor deverá receber quando desistir de comprar um imóvel antes de quitá-lo. De acordo com o projeto, quando o empreendedor tiver seu patrimônio separado da construtora, o comprador terá direito de ganhar de volta 50% dos valores pagos até então.

Já se o empreendimento não tiver o empreendimento nesse mecanismo chamado de patrimônio de afetação, a incorporadora só poderá ficar com multa de 25% do total pago pelo comprador que desistir do imóvel.

Projeto de Lei traz regulações para casos em que comprador desistir da compra de um imóvel antes de terminar de pagar a dívida. 
123RF

O projeto original fixava a parcela de 10% para a construtora no caso do distrato em ambos os casos, mas o trecho foi alterado por Stédile, que defendeu a margem de 25%.

O deputado Rubens Pereira Júnior (PCdoB-MA) foi um dos que se posicionaram contrários ao maior valor. “Não é razoável para o Poder Legislativo fixar no parâmetro mais alto da jurisprudência”, afirmou.

O relator disse ainda que, com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam com o patrimônio da incorporadora ou da construtora, o que traz mais segurança ao empreendimento, que não corre riscos de serem afetados caso uma das companhias tenha dificuldades financeiras.

Essa segurança, defendeu Stédile, é o que permite que o empreendimento fique com 50% do valor pago apenas depois de 30 dias da emissão do habite-se”, já que o dinheiro é usado para a conclusão do imóvel. A devolução dos valores, com a multa de 25% para os empreendimentos sem patrimônio afetado, deve ocorrer 180 dias após o distrato.

Demais regulações
A incorporadora poderá descontar outros valores quando o comprador tiver a unidade disponível para uso, mesmo antes da expedição do habite-se. Os descontos podem ser relativos a impostos, cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores, por exemplo.

Os cálculos deverão ser feitos a partir dos critérios do contrato ou, quando não houver pacto, fixados pelo juiz em valor equivalente ao de um aluguel de imóvel com o mesmo padrão e mesma localidade.

Caso o comprador desistente apresente um segundo interessado em ficar com o imóvel, a construtora não poderá ficar com as multas se der anuência na operação. O novo mutuário deverá comprovar capacidade financeira para arcar com a dívida.

Sobre o atraso na entrega, o projeto prevê o prazo de até 180 dias de prorrogação sem multa ou motivo de rescisão contratual se houver cláusula contratual sobre o tema.

Depois desses seis meses, o comprador poderá rescindir o pacto e receber todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. Caso escolha continuar com o empreendimento mesmo com atraso na entrega do imóvel, o mutuário receberá uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo.

Para os negócios fechados fora da sede do incorporador do empreendimento, os compradores terão os direitos de arrependimento assegurados em até sete dias a partir da data da compra. Neste caso, deverá haver a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, incluindo a comissão de corretagem.

Impacto
Segundo o advogado Ulisses Sousa, especialista em Direito Civil e Imobiliário e sócio do Ulisses Sousa Advogados, é importante regular o distrato. Permitir a continuação do cenário atual —  de completa incerteza , onde as consequências do distrato são focadas caso a caso, de acordo com o entendimento de cada juízo ou tribunal — é ruim.

Falar em devolução de 90% dos valores pagos e ignorar por completo a realidade do mercado da construção civil, não é possível. Tal percentual é insuficiente sequer para cobrir os custos com a comercialização do imóvel”, analisa Sousa, que atua no Sinduscon–MA , e também é professor da Uniceuma.

Leandro Mello, sócio coordenador da área de Direito Cível Empresarial e Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados, diz que o projeto “deixou de abordar diversos assuntos que são importantes e que causam impacto para o mercado como, por exemplo, a necessária diferenciação que se deve fazer entre consumidor e investidor”.

Ele diz ainda que o projeto deixou de abordar quais serão os efeitos da legislação sobre as ações judiciais que seguem em curso nos tribunais de Justiça e tribunais superiores. Com informações da Assessoria de Imprensa da Câmara dos Deputados.

Clique aqui para ler a redação final do projeto.
PL 1220/2015

Revista Consultor Jurídico, 8 de junho de 2018, 17h54

Comentários de leitores

1 comentário

Uma afronta à jurisprudência e ao povo

Casdin (Advogado Autônomo - Civil)

O Projeto de Lei 1220/15 é uma afronta à jurisprudência consolidada do STJ e também ao povo brasileiro, sobretudo agora quando o desemprego atingiu mais de 13 milhões de trabalhadores, subtraindo deles a possibilidade de honrar os compromissos assumidos.
Interessante observar que o Deputado Celso Russomano, autor do PL 1220/15 seguiu a jurisprudência prevendo a retenção de apenas 10%. No entanto, o deputado José Stédile a aumentou para 25% e, em caso de patrimônio de afetação para 50%, com devolução só após a conclusão da obra. É como se o direito coletivo dos demais compradores pudesse sobrepujar o direito individual de quem perdeu a condição de honrar o contrato firmado, seja por desemprego ou por onerosidade excessiva. Ora, o incorporador que inicia a construção de um edifício deve ter recursos próprios ou de financiamento para concluir a obra.
Além disso, a jurisprudência do STJ está consolidada no sentido de que só pode haver cobrança de corretagem quando esta está expressa no contrato e integra o valor do imóvel. Portanto, a cobrança não é regra, mas sim exceção. Lamentavelmente hoje vem sendo cobrada até no Programa Minha Casa Minha Vida, o que é um abuso, uma vez que se trata de obra subsidiada pelo governo.
Esse PL é fruto do poderoso lobby das construtoras porque havia dois projetos de lei simultâneos, um no Senado Federal – PLS 774/2015 e outro na Câmara dos Deputados - o supracitado PL 1220/15, ambos com o mesmo objeto.
Por fim, merece crítica a terminologia empregada porque a resolução do contrato por insuportabilidade da obrigação, pedida unilateralmente pelo comprador, não pode ser confundida com a desistência (sem motivo), e muito menos com o distrato que é acordo bilateral de vontades.

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