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Efeitos reais

Promessa de compra e venda de imóvel, já quitada, atrai cobrança de ITBI

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O fim de contrato envolvendo promessa de compra e venda de imóvel já quitado não livra o comprador do dever de recolher Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Assim entendeu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul ao reconhecer que, nesse tipo de situação, não se pode falar de promessa, mas de venda efetiva do imóvel.

Com a decisão, a compradora terá de recolher quase R$ 500 mil, a título de ITBI, aos cofres do fisco municipal. O caso envolve a queda-de-braço entre o município de Porto Alegre e duas empresas de um conglomerado supermercadista, que desfizeram a venda do terreno onde foi construída uma de suas lojas na capital gaúcha.

Em maio de 2004, o braço administrativo do grupo firmou com sua controlada, o supermercado propriamente dito, “promessa de compra e venda quitada”, em caráter irrevogável e irretratável. Pelo teor do contrato, a controlada assumiu a obrigação de lhe vender um prédio. O preço foi ajustado em R$ 5 milhões.

O contrato particular de promessa de compra e venda foi averbado na matrícula do imóvel em junho de 2005. Quase dez anos depois, em outubro de 2014, a controladora e sua controlada firmaram “rescisão de promessa de compra e venda quitada”. A promitente compradora, então, buscou o cancelamento do registro averbado junto ao cartório de registro de imóveis, o que lhe foi negado, sob o argumento de que não recolhera o ITBI.

Sem sucesso no cartório, a compradora requereu, junto à municipalidade, o reconhecimento de não-incidência do tributo na transmissão por rescisão de promessas de compra e venda. Como o pedido foi indeferido na via administrativa, a empresa ajuizou ação anulatória de lançamento tributário.

Contrato preliminar
A 8ª Vara da Fazenda Pública de Porto Alegre havia concordado com o pedido, anulando o lançamento da guia de recolhimento do tributo e reconhecendo sua não-incidência sobre o distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

Para a juíza Lia Gehrke Brandão, o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, e não o registro de escritura de rescisão de promessa de compra e venda. Ela afirmou que a promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar, que poderá ou não se concretizar. E, no caso concreto, essa promessa restou rescindida por um novo contrato – o de ‘‘distrato’’.

‘‘Assim, não restando caracterizada a transmissão da propriedade, mediante transcrição no registro de imóveis, não há falar em exigência de pagamento do imposto’’, decretou na sentença.

Já o município recorreu sob o argumento de que, nos dez anos em que foi válido o contrato de promessa de compra e venda, o negócio surtiu todos os seus efeitos, estando consumado e acabado. 

Negócio fechado
A relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene Bonzanini, entendeu que, no caso concreto, não houve promessa, mas compra. Isso porque o contrato trazia cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e foi adimplido integralmente pelo preço ajustado (R$ 5 milhões), à vista. E não só: no mesmo ato, o vendedor entregou ao comprador a posse do imóvel. Ou seja, o contrato surtiu os efeitos a que se propunha.

Bonzanini achou estranho o fato de ter sido avençado no contrato preliminar de compra e venda – útil nas situações em que o pagamento ocorre de forma parcelada – a disposição de pagamento à vista. Seria mais óbvio firmar, desde logo e sem empecilhos, contrato de compra e venda por meio de escritura pública, registrando-o no cartório.

‘‘Havendo o pagamento integral do preço, sem a pactuação de condição e inexistente o direito de arrependimento, não havia mais qualquer possibilidade de revolvimento ao estado anterior’’, afirmou no acórdão.

Clique aqui para ler a sentença modificada.
Clique aqui para ler o acórdão modificado.

 é correspondente da revista Consultor Jurídico no Rio Grande do Sul.

Revista Consultor Jurídico, 23 de janeiro de 2018, 14h49

Comentários de leitores

3 comentários

ITBI em promessa quitada

Plinio G. Prado Garcia (Advogado Sócio de Escritório)

Não posso concordar com os argumentos da relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene Bonzanini. Promessa de compra e venda quitada não transmite a propriedade, mas apenas o direito de exigir que isso aconteça. Ademais, cláusula de irretratabilidade e irrevocabilidade do negócio jurídico só vale entre as partes enquanto ambas não venham a decidir, de comum acordo, sobre o desfazimento do negócio jurídico e o restabelecimento do "status quo ante".
Correta, portanto, a sentença recorrida.

A promessa não trasnfere a propriedade

elias nogueira saade (Advogado Autônomo - Civil)

Apesar de o Código Civil incluir a Promessa de Compra e Venda no rol dos Direitos Reais, é apenas um direito de sequela e garantia , sendo pacífica a jurisprudência do STF AgRg RE 798004-RJ, RE 666.096.

Decisão Afronta a CRFB, o CTN e o CC

Traple (Advogado Sócio de Escritório - Tributária)

A CRFB prescreve:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

O CTN, Lei Complementar em razão da matéria prescreve:

Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

E o CC, por sua vez, prescreve:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Da interpretação conjunta desses dispositivos e diante da decisão do e.STF de que não incide ITBI na promessa de compra e venda, não pode o município exigir o ITBI somente porque o preço da promessa de compra e venda foi integralmente pago, posto que o direito real à propriedade somente será adquirido com o competente registro da escritura pública de compra venda ou sentença sentença que tenha reconhecido a exigibilidade do contrato de promessa de compra e venda.

Espero que haja REsp e RE.

Att.

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