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Nova lei do distrato imobiliário aumenta segurança jurídica

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Depois de passar pelo Senado, onde foram sugeridas algumas emendas, a Câmara dos Deputados aprovou (5/11) o projeto de lei que regulamenta o chamado “Distrato Imobiliário”, para imóveis comprados ainda na planta.

De autoria do deputado Celso Russomano (PRB-SP), o PL 1220/15 aumenta o percentual que poderá ser retido pela incorporadora, a título de multa contratual, nos casos em que o consumidor desista da aquisição do imóvel ainda na planta, majorando esse percentual para até 50% do valor pago,após dedução antecipada da corretagem. Anteriormente, a multa cobrada ficava entre 10% e 25% do valor pago, conforme jurisprudência do Supremo Tribunal Federal.

Pelo PL aprovado, esse aumento para 50% fica permitido apenas para os casos em que o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação, assegurando o término da obra em caso de falência da construtora. Já para os empreendimentos sem o regime de afetação, a multa fica limitada em 25% do valor pago, devendo ser quitada em até 180 dias.

Os mesmos 180 dias também servem como prazo máximo permitido de atraso na entrega da obra. O PL estabeleceu um prazo de até 180 dias de prorrogação, sem multa ou motivo de rescisão contratual, caso exista cláusula acordada entre as partes. Passados seis meses, fica à critério do comprador a rescisão contratual, lhe sendo garantido o direito de recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato. Por outro lado, caso o consumidor venha a optar pela continuidade no empreendimento, mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra.

Outro importante ponto constante do PL diz respeito à obrigatoriedade de apresentação de um “quadro resumo” no contrato, onde deverão constar as informações básicas do contrato de compra e venda, como por exemplo (i) o preço total, (ii) a parcela de entrada e sua forma de pagamento, (iii) o valor da corretagem, (iv) a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, (v) os índices de correção monetária, (vi) as taxas de juros e (vii) as consequências do desfazimento do contrato.

Caso o “quadro resumo” não contemple todas as informações listadas pelo PL, a incorporadora terá um prazo de 30 dias para as devidas correções, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Ainda aguardando a sanção presidencial, esta nova lei trará maior segurança jurídica tanto para as construtoras quanto para os próprios clientes. Como se sabe, um empreendimento imobiliário é sempre uma operação relativamente complexa, já que os imóveis, que são vendidos na planta, contam justamente com o fluxo de caixa decorrente da venda das unidades para o seguimento das obras.

Segundo pesquisa da Abrainc/FGV, a maioria dos distratos são oriundos de investidores, os quais compram algumas unidades do empreendimento e depois desistem do negócio, deixando a empresa com a maior parte do prejuízo. Ainda como parte interessada no empreendimento, os consumidores também são afetados com o aumento desses distratos, que acabam comprometendo o fluxo de caixa das empresas e, consequentemente, o cronograma de entrega do imóvel.

Era preciso pensar em melhorias diante do atual cenário de incertezas. Sem dúvida alguma, a aprovação do PL 1220/15 irá contribuir para um importante aumento de segurança jurídica no mercado imobiliário.

 é advogado especializado em Relações de Consumo, sócio de Viseu Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 18 de dezembro de 2018, 6h31

Comentários de leitores

4 comentários

Distrato sem multa é loteria com o dinheiro dos outros

João da Silva Sauro (Outros)

Por mais que o valor de 50% pareça elevado, igualmente propicia vantagem indevida a obrigação de devolução em parcela única dos valores pagos. Ora, construtora não é banco, os pagamentos são para uso na obra e sua edificação. Devolver o que foi pago em 150 parcelas de uma vez só e com correção é indevidamente transformar a promessa de compra e venda em contrato de poupança, o que nunca foi feito para ser.
Ademais, se o suposto 'consumidor' tem direito de devolver o imóvel a qualquer tempo não está comprando, mas investindo sob garantia do empreendedor. Um negócio da china que só existe no brasil.

O judiciário não aceitará este abuso os contra consumidores

Carlos (Advogado Sócio de Escritório)

ATENÇÃO COMPRADORES DE IMÓVEIS NOVOS:

Veja mais em: rodriguesadvocaciabr.adv.br/distrato-de-compra-de-imovel-2.

Quando o assunto é distrato/rescisão/devolução de imóvel comprado na planta/novo, entendo que o Judiciário, continuará a defender os interesses dos consumidores que, segundo a Lei Federal 8.078/90, não pode sofrer prejuízo exagerado. O Judiciário hoje (06/12/2018), já tem jurisprudência bastante consolidada, inclusive com Súmulas emitidas. O Judiciário, incluindo o STJ de Brasília, tem mandado devolver ao comprador, entre 75% a 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde os desembolsos das parcelas e a devolução tem que ser obrigatoriamente a vista e não esperar entrega de habite-se. Entendo que o Judiciário continuará seguindo o vem entendendo como justo e razoável. O Judiciário não irá aceitar esta multa de 50%. Ora, perder 50% dos valores pagos gera enriquecimento indevido da construtora e contraria regras do Código de Defesa do Consumidor, art. 39, inciso V e art. 51, inciso IV.

Veja mais em: rodriguesadvocaciabr.adv.br/distrato-de-compra-de-imovel-2

equilíbrio das prestações.

4nus (Outros)

A lei é flagrantemente inconstitucional. Ou a multa (de 50%) é excessivamente onerosa, ou se impõe a mesma multa ao incorporador. A leitura sistemática do direito brasileiro impõe o equilíbrio nas prestações (sinalagma aristotélico). Interessante estudar a história da incorporação, como forma de diminuir o custo da construção, pois se constrói com o dinheiro do comprador. Infelizmente nós destruímos tudo em terra tupiniquim.

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