Consultor Jurídico

Artigos

Opinião

Contrato de compra e venda sem registro não garante imóvel

Por 

A aquisição da casa própria sempre esteve presente dentre os principais objetivos da população brasileira. Porém, para que este tão sonhado objetivo não se torne um verdadeiro dissabor, algumas cautelas devem ser observadas.

É comum as pessoas acreditarem que realizando um simples contrato de compra e venda, estariam juridicamente resguardadas ao adquirirem determinado bem imóvel.

Em que pese tal contrato de fato produzir efeitos entre as partes, essa relação jurídica apenas será convalidada perante terceiros, caso ocorra o registro da aquisição da respectiva matrícula imobiliária.

Em suma, vale dizer que proprietário é aquele que detém o registro imobiliário em seu nome.

Visando facilitar e conferir maior segurança às transações imobiliárias, no ano de 2015 entrou em vigência a Lei 13.097, a qual dentre outros temas, estipula em seu artigo 56 que: eventuais transações ou ônus apenas surtirão efeito sobre o imóvel, caso encontrem-se devidamente registrada na matrícula imobiliária.

No âmbito prático, é comum que tomadores de financiamento imobiliário, quando não possuem mais condições para arcar com a integralidade do financiamento, resolvam “vender” o imóvel a terceiros através de contrato de compra e venda.

Ocorre que ao tentar levar tal contrato a registro, os adquirentes do imóvel surpreendem-se com a negativa do cartório, visto que a garantia do financiamento anteriormente realizado era o próprio bem, o qual já se encontrava registrado em nome da instituição financeira responsável pela concessão do crédito.

Consolidando o entendimento acima, recentemente o Superior Tribunal de Justiça produziu entendimento validando a arrematação de bem imóvel realizada em leilão judicial, mesmo havendo contrato de compra e venda anterior, porém sem registro na respectiva matrícula imobiliária (REsp 1.724.716 / MS).

Portanto, antes de celebrar qualquer contrato para aquisição de imóvel recomenda-se a verificação da matrícula imobiliária, pois com este documento e com o auxílio de um advogado, será possível analisar a viabilidade de tal negócio, evitando assim a temida circunstância do “pagou, mas não levou”.

 é coordenador da área imobiliária do Tortoro, Madureira e Ragazzi Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 10 de dezembro de 2018, 9h15

Comentários de leitores

2 comentários

Princípio da Concentração

Ademir Jr (Outros)

Um ponto importante a se acrescentar para quem busca se informar acerca da matéria de Direito Imobiliário é que o citado art. 54 da Lei 13.097/15 tem por objetivo precípuo garantir que apenas as restrições judiciais/administrativas lançadas na matrícula imobiliária possam atingir terceiros. Dito de outra maneira: se a constrição não está lançada na matrícula do imóvel, não será oponível ao terceiro adquirente de boa fé (eficácia erga omnes). É o que se conhece por Princípio da Concentração.

A eficácia erga omnes das eventuais transações, por sua vez, já está vinculada há mais de um século ao registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Veio com a Lei 1.237 de 1864, diploma que conferiu à transcrição (atual registro) o caráter constitutivo de direito de propriedade imobiliária pela primeira vez. O Código Civil de 1916, por sua vez, conferiu à transcrição o poder de fazer prova de domínio.

Hoje a eficácia dos contratos relacionados a bens imóveis está submetida ao registro por força do art. 1.245 do atual Código Civil.

Repise-se: A Lei 13.097/15 veio para reforçar o Princípio da Concentração, impondo requisitos para que eventuais constrições no bem de raiz possam ser oponíveis a terceiros de boa fé. As transações em si já estavam submetidas ao registro desde a época do Império!

Assim, a impossibilidade de registro de um contrato de compra e venda sobre imóvel transferido a um financiador para garantir dívida (ou seja, alienação fiduciária em garantia) decorre principalmente dos limites impostos pelo próprio Código Civil e da própria Lei de Registros Públicos (6.015/73).

Excelente

O IDEÓLOGO (Outros)

A maioria da população desconhece que somente o registro do negócio jurídico na Repartição Imobiliária é que transfere a propriedade.
Excelente artigo.

Comentários encerrados em 18/12/2018.
A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua publicação.