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Opinião

Tese sobre abuso da taxa Sati serve para comissão de corretagem

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Com o boom imobiliário dos últimos anos, vieram diversas reclamações dos consumidores e uma enxurrada de ações judiciais por todo país, especialmente quanto ao repasse da comissão de corretagem e a cobrança da famigerada taxa de “serviço de assessoria técnico-imobiliária” (taxa Sati).

Na semana passada, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou quatro recursos repetitivos representativos desta controvérsia, sob a relatoria do ministro Paulo de Tarso Vieira Sanseverino. Neste julgamento discutiu-se a validade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor, a cobrança de taxa Sati e a prescrição da pretensão de restituição dos respectivos valores (o popular caducar).

O recurso repetitivo é um mecanismo previsto em lei que garante ao STJ a possibilidade de agrupar em um único julgamento a discussão de matérias referentes aos processos que possuem teses idênticas. As decisões proferidas nestes recursos obrigatoriamente devem ser seguidas pelos tribunais de todo o país.

A jurisprudência majoritária dos Tribunais era favorável aos consumidores, reconhecendo a abusividade da cobrança da taxa Sati e do repasse da comissão de corretagem, pois se entendia que tais despesas eram impostas unilateralmente aos consumidores, de forma camuflada, por serviços prestados em interesse exclusivo dos vendedores. Reconhecia-se, ainda, a posição vulnerável do consumidor, que se sentia forçado a contratar tais serviços para a aquisição de seu imóvel.

Quanto à comissão de corretagem, em precedente inovador — e contrário à jurisprudência até então majoritária — foi declarada válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem “desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem”, como fundamentou o ministro Sanseverino. Ou seja, no caso concreto, caberá ao consumidor comprovar que não houve a devida prestação da informação de que tais custos seriam a ele repassados.

O STJ entendeu não se tratar de venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores", tratando de atividade autônoma, decorrente da aproximação das partes, pela mediação entre vendedor e comprador e que, pela prática comercial, deve ser remunerada.

Quanto à cobrança da taxa Sati, com acerto, foi declarada a abusividade de tal cobrança, por se tratar de serviço inerente ao próprio modelo de contratação e por ser direito do consumidor a livre escolha do profissional que lhe possa auxiliar com a análise contratual. Não é demais ponderar que tais contratos são nitidamente contratos de adesão, sob os quais os consumidores têm pouca ou nenhuma ingerência efetiva sobre seus termos e condições.

Quanto à prescrição, o STJ aplicou o prazo prescricional de três anos para ações reparatórias previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil, ignorando que o Código de Defesa do Consumidor prevê o prazo de cinco anos, além de inúmeras decisões que defendem a contagem do prazo de 10 anos, por não se configurar uma hipótese de indenização tradicional.

A decisão proferida pelo STJ, apesar do reconhecimento da abusividade da taxa Sati, foi considerada desfavorável aos consumidores e já gera críticas por ser oposta à jurisprudência até então dominante. Considerando que a decisão proferida neste recurso é vinculante, ela servirá de base para o julgamento de milhares de recursos que estavam suspensos em todo o país.

Não se nega que a cobrança da comissão de corretagem seja uma prática comercial, mas tal prática atribui o custo a quem contrata os serviços do corretor. Se o vendedor é quem o contrata, em seu próprio benefício, a ele é cabível tal custo. Por isso, quando o consumidor se dirige a um ponto de vendas de um imóvel na planta, por livre e espontânea vontade, sem a intervenção de qualquer pessoa, tampouco algum corretor de imóveis, e nem ao menos tem a opção (e ciência) de escolher quem lhe atenderá, é questionável o desvirtuamento da atividade do corretor de imóvel, que não aproximou as partes e não teve utilidade prática de sua ‘atuação’.

Em conclusão ao nosso entendimento, a mesma fundamentação que levou ao reconhecimento da abusividade da taxa Sati é cabível para o afastamento do repasse da comissão de corretagem ao comprador do imóvel na planta.

 é advogado, sócio responsável pelo contencioso do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados.

 é advogado do contencioso Cível do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados

Revista Consultor Jurídico, 4 de setembro de 2016, 9h30

Comentários de leitores

3 comentários

Comissão de Corretagem.

6345 (Advogado Autônomo)

Ao comentarista Randal
Nos processos em que atuei nunca me deparei com argumentos da defesa alegando que o valor da corretagem resulta de abatimento do preço de oferta do imóvel.

Visão Ampla...

Randal G Junior (Advogado Autônomo - Civil)

Com toda a vênia possível, o que os doutores, e posso dizer grande parte do nosso judiciário, até o momento, não levava em consideração é que, na grande maioria, o consumidor não paga mais do que o já contratado, mesmo que verbalmente, Art. 112 CC.

O que ocorre é que o consumidor acorda o valor de 100 pelo imóvel. A construtora, ao fazer o contrato, separa 5 diretamente à imobiliária e faz um contrato de 95 com o cliente.

Isso se dá pois, em um regime de tributação de lucro presumido, o valor do imposto é cobrado sobre o faturamento, sendo assim, a imobiliária pagará seu imposto sobre os "5" e a construtora sobre os "95". Quando se faz um contrato "cheio" onde a construtora paga seus impostos sobre os "100" a imobiliária continuará pagando sobre os "5", o que gera tributação maior que a necessária.

Essa ineficiência fiscal é, ao final, repassada para o cliente e ingênuo é quem pensa o oposto.

Não se trata de venda casada, pois não há incremento no valor final dispendido pelo cliente, apenas deslocamento da obrigação como forma de evitar uma dupla tributação da quantia.

Uma vez deixado claro esse deslocamento, não há em se falar de ilegalidade, o que foi com acerto decidido. E, uma vez o cliente desembolsando apenas o acordado, qualquer tentativa de ressarcimento poderia ser considerado como enriquecimento sem causa, ferindo inclusive a boa-fé.

Decisão bem estranha...

Carlos (Advogado Sócio de Escritório)

Decisão bem estranha...
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O ministro Paulo de Tarso é do RS. Lá, no RS, o entendimento majoritário sobre a comissão de corretagem é a de que quem paga o corretor em venda de imóvel novo é o vendedor, pois foi ele (construtora) quem colocou lá no stand de vendas corretores de sua EXCLUSIVA CONFIANÇA e não do comprador.
Aliás é o que preconiza o art. 722 do CC. Logo o STJ rasgou o CC e o CDC. Irão chegar milhares de recursos lá no STJ, questionando a afronta ao art. 722 do CC e artigos do CDC.
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Evidente que será discutida tal decisão em sede de embargos de declaração e outros recursos para saber como seria aplicada a decisão quando um comprador se dirige ao stand de vendas e lá se depara com alguém que não é de sua confiança, muito pelo contrário (logo, infringe regras do CDC, Lei Federal), e é obrigado a assinar contratação de preposto da imobiliária parceira da construtora.
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Entendo que somente terá validade a cobrança de corretagem, quando constar no contrato de compra e venda de imóvel na planta que, exemplo, o imóvel custa 400 mil, deduzindo a corretagem resta ao comprador pagar 380 mil.
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A impressão que tenho é que juízes (= magistrados, ministros), mesmo experientes, parece sentirem um certa pressão (levando a prejudicar a imparcialidade das decisões), quando se trata de lidar com interesses de empresas rés contumazes e que, muitas delas, enriquecem ilicitamente, as custas do consumidor.

Comentários encerrados em 12/09/2016.
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