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Inadimplemento substancial

Atraso em andamento de obra justifica rescisão contratual, decide STJ

O atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia. Esse entendimento foi adotado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que rejeitou recurso especial de uma construtora.

Os autores da ação firmaram com a construtora contrato de compra e venda de quatro unidades em um edifício em Niterói (RJ). Devido ao atraso de um ano no cronograma da obra, pediram a rescisão do contrato e a devolução dos valores já pagos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente.

A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a sentença. A empresa insistiu com recurso especial para o STJ. Defendeu que não houve inadimplemento da sua parte, já que os autores deixaram de fazer a notificação prévia para a resolução do contrato e ainda propuseram a ação dois meses antes do vencimento do prazo ajustado para a conclusão da obra.

Para o relator do recurso especial, ministro Raul Araújo, o entendimento das instâncias ordinárias está em sintonia com os precedentes do STJ. Ele mencionou julgado da 4ª Turma, segundo o qual “procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra” (REsp 745.079).

O ministro considerou que, embora a ação tenha sido ajuizada dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis, esse fato não descaracteriza a mora da incorporadora. Ele verificou no acórdão do TJ-RJ que o atraso perduraria por mais um ano, com pendência no “habite-se”.

“Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial”, explicou. Em relação à notificação prévia para a resolução do contrato, o relator afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso — que configurou o inadimplemento. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.294.101

Revista Consultor Jurídico, 21 de março de 2015, 9h00

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