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Jurisprudência pacífica

É possível penhora de fração ideal de imóvel indivisível, julga TRT-3

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Comentários de leitores

6 comentários

Caro Valdir (Advogado Autônomo - Financeiro),

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

A solução é bastante clara por simples aplicação do direito.

O caso noticiado refere a um imóvel que tem várias pessoas como proprietárias. Porém, o mesmo imóvel está gravado de usufruto vitalício em favor de alguém (pode ser um terceiro, como no caso dos pais dos proprietários, por exemplo, ou de um dos condôminos). A cláusula de usufruto estabelece um direito autônomo personalíssimo, indisponível e revestido de sequela. Isso significa que o direito de propriedade foi desmembrado. Os proprietários, enquanto durar o usufruto, terão apenas a nua propriedade de suas frações ideais. Evidentemente não podem usar nem fruir do imóvel, porquanto o direito de usufruto pertence a outra pessoa. Somente esta poderá, então, por exemplo, alugar o imóvel.

Contudo, a nua propriedade que pertence a cada um dos condôminos constitui direito disponível e compõe o patrimônio de cada um deles, integrando, portanto, a garantia geral dos credores deles por força do art. 391 do Código Civil. Isso, por sua vez, significa a nua propriedade das frações pode ser alienada pelo seu titular a outrem, seja por venda, doação, hasta pública, doação, etc., observado o direito de preferência dos demais condôminos.

Na hipótese de alienação da fração ideal, quando o usufruto se extinguir, a propriedade plena da fração ideal alienada se consolidará no nu adquirente que passará a ser proprietário pleno daquela fração ideal.

Com vê, as coisas funcionam por simples aplicação das regras jurídicas. Não se trata de um caso difícil (“hard case”). O que me surpreende é haver quem ainda não tenha compreendido matéria tão singela e se disponha a propor demanda em sentido diverso.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

Correto posicionamento

Gusto (Advogado Autônomo - Financeiro)

Preclaro Dr. Sérgio, bom dia. É sempre um prazer porder compartilhar dos seus percucientes comentários sobre os mais variados assuntos. E aqui não é diferente. Concordo em número, gênero e grau. Gostaria apenas de concitá-lo a respeito do entendimento do Mestre a respeito da praticidade dessa medida, para fins pedagógicos, eis que o adquirente da fração ideal não poderá ter qualquer benefício em face do usufruto pendente, ou seja, por exemplo, se tornará nu proprietário mas não poderá dispor do imóvel para fins locatícios, ou para outro fim qualquer que revertesse o investimento em ganhos. Me parece que sempre prevaleceria o interesse dos demais condôminos ordinários, considerando que a arrematação seja levada a termo por terceiro estranho à relação familiar.

A justiça deve ser pacificadora

Eustáquio Costa (Economista)

Incluir um terceiro não familiar no meio de um imóvel gravado com usufruto vitalício é semear a discórdia, além de não resolver o problema econômico. Essa é a "justiça" que a sociedade não precisa dela...

Ao Marcel Diniz (Advogado Sócio de Escritório).

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Tem certeza que já leu os arts. 391 e 1.314 a 1.326 do Código Civil? O que lhe ensinaram na faculdade sobre o condomínio ordinário?

O só fato de o mesmo bem indivisível em sua substância pertencer a mais de uma pessoa implica em que cada um dos proprietários seja dono de uma fração ideal (aliás, a denominação “ideal” decorre exatamente do fato da indivisibilidade da coisa em si mesma considerada). O fato de cada um dos proprietários ser dono de uma fração ideal não implica que essa fração ideal (que é um direito a integra o patrimônio da pessoa) seja indisponível. Muito pelo contrário, é disponível. O fato de a coisa ser indivisível atrai a incidência do art. 1.314 do CC, que deixa claro que a fração ideal é disponível. E se é disponível, então pode ser penhorada, alienada, arrematada.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

Decisão salomônica

Marcel Diniz (Advogado Sócio de Escritório)

Li, reli e ainda não entendi.

Ora, se o imóvel é indivisível, como seria possível penhorar e levar a leilão parte dele? Se assim é, o imóvel passou a ser divisível , não é?

Provavelmente o caso discutido tratava-se de bem de família, que, por regra, também é indivisível. Deste modo, sinceramente não me parece crível que um imóvel declarado por lei como indivisível seja passível de sofrer constrição de modo a torná-lo divisível.

Na mesma linha, o entendimento salomônico do Regional parece contrariar remansosa jurisprudência da Corte.

Por via da dúvidas, fica aqui os meus aclaratórios, diga-se de passagem, não protelatórios.

Abraços.

A decisão está absolutamente conforme a lei

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O fato de o imóvel ser indivisível não constitui obstáculo a que seja objeto de um condomínio ordinário, isto é, que pertença a mais de uma pessoa.

Cada condômino será proprietário de uma fração ideal e todos terão direito de usar o imóvel no seu todo, salvo acordo entre as partes.

A fração ideal pertencente ao devedor integra o seu patrimônio disponível e pode ser alvo de constrição por penhora. Afinal, o devedor responde com seus bens pelas obrigações que contraiu (CC, art. 391).

A cláusula de usufruto que pesa sobre o imóvel não é afetada pela penhora da fração ideal do devedor. Quem quer que adquira a fração ideal será condômino dos demais. Porém, gravado de usufruto o imóvel, as frações ideais dos condôminos representam apenas a nua propriedade.

Por outro lado, os condôminos têm direito de preferência, preço por preço, em relação a qualquer adquirente. Isso significa que, arrematada em hasta pública a fração ideal do condômino vendedor, antes de expedir a carta de arrematação, os demais condôminos deverão ser intimados a se manifestar se desejam exercer o direito de preferência, preço por preço e nas mesmas condições da arrematação. Sem isso, a arrematação poderá ser anulada. Igualmente, se o credor manifestar seu desejo em adjudicar a fração ideal, o juiz deverá intimar os demais condôminos para o exercício da preempção.

A ação estava mesmo fadada ao fracasso.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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