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Autonomia privada

Quórum especial para convenção de condomínio deve ser respeitado

O quórum especial para assembleia extraordinária de condomínio deve ser respeitado. Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que havia admitido a convocação de assembleia extraordinária, com qualquer número de condôminos presentes, para deliberar sobre vagas de garagem.

Proprietários de unidades comerciais moveram ação contra um condomínio para que fosse feita a demarcação das vagas e disciplinada sua utilização, alegando que elas vinham sendo usadas de forma indiscriminada. A sentença deu prazo de 120 dias para que o condomínio deliberasse sobre o assunto mediante convocação de assembleia extraordinária com qualquer número de condôminos presentes. O TJ-RJ confirmou a decisão.

O acórdão destacou que, embora a convenção do condomínio previsse a necessidade de quórum especial para assembleia extraordinária, o exercício do direito de propriedade dos autores da ação não poderia ficar condicionado a essa exigência. Para o tribunal estadual, o quórum especial poderia não ser atingido nunca, o que impediria de forma permanente o exercício daquele direito.

Autonomia privada
No STJ, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu pela reforma do acórdão. Ele citou o artigo 1.333 do Código Civil e os artigos 9º e 18 da Lei 4.591, que tratam da observância compulsória da convenção.

Segundo Salomão, “a força normativa da convenção condominial é evidenciada pelo fato de que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino eximir-se de sua aplicação”. Nessa hipótese, explicou o ministro, seria necessário o condômino recorrer ao Poder Judiciário para pedir a anulação da norma.

Para a 4ª Turma, a admissão de quórum diferente do previsto na convenção resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido. Além disso, Salomão assinalou que os proprietários compraram as unidades sob as condições estabelecidas na convenção do condomínio, “ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização”.

Por isso, segundo ele, a negativa do condomínio em implementar a demarcação das vagas, ao contrário do que afirmou o TJRJ, “não importa restrição alguma ao direito de propriedade, mas sim a preservação do status quo, com amparo legal no artigo 1.348 do Código Civil”. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.177.591
Clique aqui para ler o acórdão da decisão.

Revista Consultor Jurídico, 16 de junho de 2015, 17h45

Comentários de leitores

3 comentários

A força da convenção e a técnica jurisdicional. (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Concordo que a convenção representa um plexo normativo que deve ser observado. Também concordo que se algum condômino entender que a convenção contém regra abusiva capaz de impedir o exercício de algum direito individual deve pedir pronunciamento judicial a respeito, especialmente para declarar nula ou anular a estipulação contrária à lei.

A invalidação somente poderá ser pronunciada se a regra convencional estiver em testilha com norma de ordem pública. Do contrário, se se tratar de norma dispositiva, não haverá violação à lei.

Porém, pondero que uma das técnicas de julgamento é a declaração incidental (“incidenter tantum”) da invalidade de determinada relação, aspecto, estipulação convencional, assim declarada como razão de decidir, ou seja, nos fundamentos da decisão. Tal declaração não faz coisa julgada, por força do disposto no art. 469, I e III, do CPC.

Então, o erro incorrido pelo acórdão do TJRJ foi não declarar incidentalmente e de modo expresso a nulidade da cláusula convencional que exige quórum qualificado para deliberação sobre as vagas de garagem, pois não basta afirmar que “o exercício do direito de propriedade do autor não poderia ficar condicionado ao quórum especial, eis que o fato poderia nunca acontecer, impedindo, de forma permanente, o exercício do direito”, porque isso não configura boa razão para limitar o exercício do direito de propriedade quando se trata de um condomínio.

A afirmação de que “o exercício do direito de propriedade do autor não poderia ficar condicionado ao quórum especial, eis que o fato poderia nunca acontecer impedindo, de forma permanente, o exercício do direito” é insubsistente. (CONTINUA)...

A força da convenção e a técnica jurisdicional. (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)... Tal como enunciada, poderia se insinuar para justificar a mudança de destinação de unidade autônoma como simples exercício do direito de propriedade fundado na manifestação da vontade do proprietário. Mas tal exercício é expressamente vedado por lei.

Deveras, a mudança de destinação da unidade imobiliária (ou seja, da parte autônoma sobre a qual o condômino exerce direito de propriedade com exclusividade) somente pode ser levada a efeito se aprovada por consenso dos condôminos. Basta uma divergência para que a mudança de destinação não possa ser implementada (CC, art. 1.351, 2ª parte). Não há na rejeição abuso de direito por parte do condômino dissidente. Mas mero exercício de um direito outorgado por lei. E como ninguém se escusa de cumprir a lei alegando desconhecê-la (LINDB, art. 3º), nem alguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (CF, art. 5º, II), logo, é lícito presumir que todos os condôminos têm conhecimento de que a lei autoriza restrições ao direito de propriedade. Abusivo será, então, a tentativa de subjugar o exercício minoritário de se opor a uma deliberação majoritária quando a lei estabelece que somente será válida se for tomada à unanimidade.

Em conclusão, tanto o Juízo de primeiro grau quanto o TJRJ deveriam ter declarado incidentalmente a nulidade da cláusula convencional que estabelece quórum qualificado para deliberação sobre vagas de garagem. (CONTINUA)...

A força da convenção e a técnica jurisdicional. (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)... E ainda que houvesse tal declaração incidental, sua validade sujeita-se a revisão, porquanto deve ser investigado se a disposição deliberativa classifica-se como alteração da destinação da vaga, hipóteses em que nem mesmo o quórum qualificado teria prevalência, pois a lei exige consenso, ou se se caracteriza como regra dispositiva, hipótese em que a convenção pode estabelecer a exigência de quórum qualificado e nenhuma nulidade haveria de ser pronunciada.

Em conclusão, merece louvor a decisão proferida pelo STJ.

(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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