Matrícula de separação de lotes é obrigatória para registro de imóveis rurais

Quando o vendedor ou comprador de lotes rurais descumpre acordo para fazer a escritura, só é possível cobrar esse procedimento na Justiça se as áreas em disputa apresentam registros individuais — ou seja, se o desmembramento de um terreno maior foi reconhecido oficialmente. Esse foi o entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar pedido de adjudicação compulsória, tipo de ação judicial destinada a promover o registro imobiliário.

O autor alegava ter comprado 23 lotes rurais localizados no Distrito Federal, pagando integralmente o valor fixado, mas reclamava que os herdeiros do vendedor não querem emitir a declaração de vontade para registrar a venda. O problema é que os terrenos integram uma área maior, denominada Fazenda Rajadinha, e não têm matrícula individualizada, conforme exige a legislação. No papel, a fazenda é uma propriedade só.

Por isso, o processo foi extinto sem resolução de mérito. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal avaliou que o pedido era juridicamente inviável.  O comprador recorreu então ao STJ apontando violação a diversos artigos do Código de Processo Civil e à revisão do Plano Diretor do DF, que permite o desmembramento de terras rurais.

A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, afirmou que lotes dentro de um todo maior, sem matrícula própria no registro de imóveis, não podem ser objeto de adjudicação compulsória. Para a relatora, “a simples intervenção jurisdicional para determinar, por via transversa, a titulação de domínio sobre terra não parcelada frustraria todo o ordenamento jurídico e a política agrária de parcelamento ordenado do solo rural”.

Ela disse que os contratantes, antes de celebrar o negócio, deixaram de observar atos obrigatórios, o que tornou impossível o registro dos imóveis, além de não cumprirem as regras de parcelamento de gleba rural instituídas pelo Incra. Assim, a ministra afirmou que não há como conceder a escritura das parcelas enquanto o processo de regularização perante não for concluído. A decisão foi unânime. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

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REsp 1.297.784