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Terceiro prejudicado

Comprador de imóvel é livre de hipoteca firmada entre Caixa e construtora

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante terceiro que comprou o imóvel. Com esse entendimento, a 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região determinou a baixa da hipoteca de uma sala comercial em Goiás. O imóvel está localizado em uma construção que fora objeto de financiamento na Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) da Caixa Econômica Federal, não quitado pela incorporadora.

O reconhecimento de que a hipoteca não vale para o adquirente está na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Mas o juízo de 1º Grau negou o pedido por entender que a regra não era aplicável nesse caso, porque o comprador tinha conhecimento da hipoteca e porque a aquisição do imóvel foi feita fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — financiamento com taxa de juros diferente do mercado.

O apelante, por sua vez, alegou que o bem já estava totalmente pago em negócio de boa-fé e que, se a Caixa negligenciou a evolução da dívida de sua devedora, não poderia agora querer obrigá-lo a arcar com os prejuízos. Já a Caixa dizia que a hipoteca do imóvel era um direito real e que sua desconstituição colocaria em risco a segurança jurídica, o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.

Para o relator do processo, desembargador federal João Batista Moreira, a incidência da Súmula 308 não depende se o imóvel foi ou não adquirido no âmbito do SFH. “A ratio essendi (razão de ser) do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento foi utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro”, afirmou.

“Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias”, disse o relator. Com informações da Assessoria de Comunicação Social do TRF-1.

Clique aqui para ler o acórdão.

Processo: 0021475-76.2007.4.01.3500

Revista Consultor Jurídico, 22 de junho de 2014, 17h38

Comentários de leitores

2 comentários

A questão é 'mais em baixo'...

Ademilson Pereira Diniz (Advogado Autônomo - Civil)

Na verdade, essa questão tem outros contornos que nunca são analisados, e bem por isso que o JUDICIÁRIO muito bem decide pela inoperância da hipoteca ao adquirente da unidade. Penso que essa hipotecas QUE NÃO SÃO QUITADAS, não o são por acaso. Não é possível que a CAXA, que é sempre tão zelosa (até demais) quando se trata de conceder um empréstimo para um simples mutuário que deseja adquirir sua casa própria, não o seja também zelosa quando se trata de conceder empréstimo vultoso a empresários caloteiros, deixando de exigir garantias além do terreno hipotecado, pois sabem que esse terreno será destinado a imóveis e vendidos como unidades autônomas, desfigurando, assim, a coisa, 'res', dada em garantia e que por isso mesmo a anula. Acho que os gestores da CAIXA (em nível superior) deveriam, a cada caso desses (em que há inadimplência do 'construtor'), perquirir sobre o empréstimo concedido e ver se o agente que o concedeu, cá em baixo, na agência, não se houve com negligência e ou descaso com as cautelas de estilo na concessão de tais empréstimos. A decisão é excelente e garante os adquirentes de imóveis que não podem ficar sujeitos a maracutaias a que não deram causa.

Comprador de imóvel é livre de hipoteca firmada entre Caixa

Rubem de Farias Neves Junior (Advogado Autônomo - Trabalhista)

A matéria é de altíssima relevância, uma vez que a CEF tem defendido tese já superada pela jurisprudência forte do STJ. A empresa pública é contumaz litigante de má-fé e nunca é punida por tal posição.

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