Veja a jurisprudência do STJ sobre a atuação do fiador

Prestar fiança pode ser uma grande ajuda para alguem que precisa fechar um contrato, mas pode se tornar uma grande dor de cabeça. Em diversas ocasiões, o Superior Tribunal de Justiça foi acionado para definir questões envolvendo o papel do fiador em contratos de aluguel, o que levou inclusive à edição de súmulas sobre o assunto.

Ao contrário do aval, que é específico para títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio, a fiança é válida para contratos em geral. Outra diferença é que o aval não depende de contrato, mas da simples assinatura do avalista no título de crédito. Isso justifica o fato de o contrato de locação demandar um fiador, que será a garantia financeira até a entrega das chaves, e não um avalista. A “entrega das chaves” é alvo de questionamento frequente no STJ, o que deu origem à edição da Súmula 214.

De acordo com o enunciado da Súmula 214 do STJ, “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No entanto, isso não elimina a possibilidade de renovação da fiança sem a aprovação do fiador. A jurisprudência do tribunal aponta que, se o contrato de locação inclui cláusula prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos até o imóvel ser entregue, a fiança será mantida durante a prorrogação do contrato, inclusive sem a anuência do fiador, como decidido no Agravo em Recurso Especial 234.428.

O entendimento, porém, vale apenas para os contratos fechados antes da entrada em vigor da nova redação do artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/09. Isto foi decidido durante o julgamento do Recurso Especial 1.326.557. A nova redação do artigo 39 diz que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.

Assim, a fiança só não será prorrogada automaticamente se a definição constar do contrato. Relator do REsp em que isso foi analisado, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que “salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória”.

Troca de fiador
A exoneração do fiador também foi alterada pelo Código Civil de 2002. Enquanto o texto de 1916 citava apenas ato amigável ou sentença judicial como formas de exoneração, a nova redação admite que a fiança, sem prazo determinado, possibilita a exoneração unilateral do fiador. Isso depende de notificação ao credor sobre a intenção de exoneração e, segundo a nova redação da Lei 8.245/91, a conclusão não é imediata, já que o fiador aina é responsável pelos efeitos durante 120 dias, prazo em que o locatário é notificado e deve indicar nova garantia, sob risco de a locação ser desfeita.

A troca do fiador também pode ser exigida em caso de morte, declaração judicial de ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, alienação ou gravação de todos os seus bens, mudança de residência sem comunicação e quando o contrato por tempo determinado é encerrado. Este último caso levou ao Recurso Especial 902.796, que envolvia uma ação de despejo. Encerrado o contrato de aluguel, que tinha prazo determinado e não possuía previsão de prorrogação, o locador exigiu um novo fiador, o que não ocorreu.

O locatário argumentou que “não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador”. Relatora do caso, a minists Laurita Vaz negou provimento à peça, apontando que o artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 permite ao locador exigir a substituição da garantia inicialmente prestada, notificando e dando prazo ao locatário para que cumpra o pedido.

Outorga uxória
Também exige atenção do locador o formalismo legal relacionado à outorga uxória, que impede que um dos cônjuges dilapide o patrimônio do casal. Isso leva à nulidade da fiança prestada sem anuência da outra parte, como previsto na Súmula 332, com a seguinte redação: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

Ao analisar o Recurso Especial 1.095.441, porém, a 6ª Turma relativizou tal entendimento. O caso em questão envolvia um fiador que se disse separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, a companheira apontou a nulidade da fiança por conta da falta de sua anuência,mas os ministros entenderam que a anulação beneficiaria o fiador, que agiu de má-fé no caso. Isso impediria a adoção do entendimento, disse o ministro Og Fernandes, relator do recurso, que também apontou a garantia da meação da companheira, afastando o desrespeito à lei.

A outorga uxória vincula a fiança até em caso de morte do fiador, pois a jurisprudência do STJ, explicitada no REsp 752.856 aponta para a manutenção dos efeitos da garantia, por parte do cônjuge, se o fiador morre. Isso não ocorre quando o locatário morre, já que débitos advindos depois do falecimento não são direcionados ao fiador.

Ao julgar o Agravo de Instrumento 803.977, o ministro Arnaldo Esteves de Lima afirmou que “é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador. No caso, o locatário morreu, mas sua cônjuge e as filhas permaneceram no local, levando o locador a ajuizar ação contra o fiador. Tanto o tribunal estadual quanto o STJ, porém, apontaram que a morte extinguiu a obrigação.

Benefício de Ordem
Outra opção para o fiador é o Benefício de Ordem, direito que o personagem tem de exigir ao credor que acione primeiro o devedor principal, com os bens dele sendo executados antes do fiador. Tal benefício não é válido, porém, se o contrato apontar a renúncia à opção, caso o fiador seja pagador principal ou devedor solidário, ou se o locatário devedor for insolvente ou falido. A alegação de abusividade da cláusula de renúncia, como ocorreu no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima, tampouco muda a situação, já que a renúncia é regulamentada pelo artigo 828 do Código Civil.

Bem de família
O fiador que assume tal obrigação não pode, também, alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que trate-se de bem de família, como ocorreu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. O tribunal de origem afastou a penhora, sob o entendimento de que tratava-se de bem de família, mas o acórdão foi reformado. 

Em seu voto, Sidnei Beneti apontou que há precedente do Supremo Tribunal Federal, na análise do Recurso Extraordinário 407.688, no sentido de que “ o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário. O amparo para a medida vem do no artigo 3º da Lei 8.009/90 e, no julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator do caso, disse que em sua opinião a lei fere o princípio de igualdade, o que a tornaria inconstitucional. No entanto, baseando-se no entendimento do STF e na jurisprudência do STJ, votou de acordo com entendimento firmado, mesmo sem concordar. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ. 

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