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Multas gradativas

Condômino antissocial não pode ser excluído de prédio

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A possibilidade de exclusão do condômino antissocial é tema frequentemente lembrado pelos operadores do Direito Imobiliário, que buscam entender e interpretar a legislação correspondente.

O artigo 1337, do Código Civil, estabelece tão somente sanção pecuniária, até o quíntuplo da cota condominial, a ser aplicada pelo “quórum” de três quartos dos condôminos restantes, ao condômino que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio. O parágrafo único, do referido artigo, prevê a multa até  o teto do décuplo da cota condominial, aplicável ao condômino, que por seu reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.

Embora o legislador tenha positivado a possibilidade de gradação das multas, deixou de prever expressamente a exclusão do condômino antissocial.

A possibilidade de exclusão do condômino antissocial é defendida por brilhantes juristas - Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Mello, Américo Isidoro Angélico e Nelson Nery Junior - estribados no deveres básicos dos condôminos (artigo 1336, do Código Civil), da legalidade das sanções estipuladas na Convenção de Condomínio (artigos 1334, IV e 1348, VII, do Código Civil), das garantias fundamentais (artigo 5º, XXIII, da Carta Magna), e por fim os artigos 273, 461,  do Código de Processo Civil.

Os doutrinadores definem o condômino antissocial com o “autêntico insuportável” e, defendem a tese que não há violação ao direito de propriedade (artigo 5, XXII, da Constituição Federal), ante o impedimento parcial ou total de convivência com os demais condôminos, mantidos os demais direitos inerentes a propriedade - locação, venda, comodato do bem imóvel que dispõe.

Os Tribunais entendem que, ante a ausência de expressa previsão legal, impossível a exclusão do condômino antissocial, bem como o indispensável respeito ao “quórum” qualificado para a aplicação das sanções pecuniárias elencadas no artigo 1337, do Código Civil.

Verifica-se com bastante clareza que a jurisprudência inclina-se pelo veto à exclusão da comunidade condominial de condômino antissocial.

Ademais impõe-se dificuldades quanto à imposição da multa prevista no referido artigo, posto que pode ser dificultoso o “quórum” qualificado exigido, especialmente nos condomínios com mais de 20 unidades, onde é exíguo o  comparecimento às assembleias gerais, o que torna a norma inócua a  incidência da norma em grande número de condomínios.

Vale destacar que o artigo 1.337 do Código Civil, estabelece dois parâmetros para a gradação e aplicação das multas: gravidade das faltas e a reiteração da conduta nociva. No tocante ao requisito reiteração, no qual buscou-se a preservação da ordem e das deliberações internas, coibindo o condômino “useiro e vezeiro” em descumpri-las, andou bem o legislador, entretanto, concessa vênia, a expressão “gravidade das faltas” é subjetiva, indeterminada, o que dificulta sua aplicação.

Deste modo, merece crítica a técnica legislativa utilizada, posto que, acaso existisse um rol exemplificativo, prevendo expressamente a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, além de facilitar o entendimento e dirimir ainda que parcialmente a subjetividade da expressão “gravidade das faltas”, provavelmente diminuiria a resistência do judiciário em acolher a exclusão, com a aplicação conjunta dos artigos 187 e 1.277 do código civil.

Conclui-se do exposto, que o legislador demonstrou comportamento conservador, tornando-se indispensável o aprimoramento e substituição do texto do artigo 1337, do Código Civil.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 24 de julho de 2013, 8h38

Comentários de leitores

3 comentários

O Condômino pode ser "excluido"

Mário Luiz Delgado (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Prezado Sergio,
O direito constitucional à moradia, como todo e qualquer direito fundamental, pode ser limitado por outros direitos fundamentais.
O direito à moradia de um condômino antissocial não pode se sobrepor ao direito à moradia de todos os demais condôminos, razão pela qual entendo que o uso próprio da propriedade pelo condômino antissocial pode perfeitamente ser restringido em determinadas situações.
Abraços

O artigo aborda tema candente e espinhoso (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O articulista oferece elementos que convidam à reflexão.
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A Constituição Federal assegura o direito de propriedade, observada sua função social, e proscreve a pena de banimento.
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O condômino pode ser tido como antissocial sob duas perspectivas: 1ª) por fazer mau uso de sua propriedade e com isso incomodar a vizinhança; 2ª) por adotar conduta pessoal censurável em si mesma, enquanto comportamento, desvinculada do uso que faz de sua propriedade. A distinção é necessária porque o mau uso da propriedade também decorre de um comportamento do sujeito, mas, de algum modo, liga-se ao modo como utiliza sua propriedade. Já na segunda hipótese, a conduta do condômino não refere ao uso que faz da propriedade, mas tão somente a seu comportamento pessoal de um modo geral, desligado do uso que faz da propriedade.
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Em qualquer caso, poderá ele sofrer as sanções previstas no Código, que, como muito bem salienta o articulista, é exclusivamente de natureza pecuniária.
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A sanção de exclusão, contudo, assemelha-se à de banimento, que está proscrita pela Constituição. Além disso, para que alguém deixe de ter a qualidade de condômino é necessário que não seja mais proprietário da fração ideal e das partes comuns, o que somente é possível com a demissão da propriedade. Ora, como ninguém pode dispor de direito alheio, não é possível prever nem aplicar tal sanção, sob pena de violação do direito de propriedade.
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(CONTINUA)...

O artigo aborda tema candente e espinhoso (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Não obstante, pode-se cogitar da sanção disciplinar limitativa do direito de propriedade que, sem excluir propriamente esta, implicar restringir-lhe os atributos, como, por exemplo, o uso próprio, de modo que o condômino antissocial somente ficaria privado do exercício de um dos atributos da propriedade, que é o de uso próprio, mas continuaria proprietário e poderia auferir os frutos eventualmente advindos da propriedade, como aluguel, por exemplo. Também não se poderia dizê-lo banido, porque seu ingresso e circulação não estaria vedado. Apenas o uso permanente como moradia.
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Essa solução, contudo, devo reconhecer, esbarra no direito constitucional de moradia, de modo que sua implementação pode encontrar dificuldade se o condômino não tiver outra propriedade. De qualquer modo, pode argumentar-se que com o aluguel que receberá pelo seu imóvel ele teria condições de alugar outro para si. Mas essa solução também é altamente questionável, pois pode haver descompasso no fluxo financeiro a privar a pessoa de moradia.
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Como se vê, o problema é muito complexo e de equação difícil segundo as normas vigentes, principalmente porque a Constituição erige uma série de garantias de difícil superação e adequação proporcional, de sorte que eventuais normas infraconstitucionais que atritarem com aquelas garantias serão natimortas por contaminadas pela moléstia congênita de inconstitucionalidade.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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