Lei do Inquilinato prevalece sobre CPC em despejo

A fixação do valor da causa nas ações de despejo cumuladas com cobrança é um ponto que sempre deu margem a muita discussão e dúvidas aos mais diversos operadores do direito.

A dúvida surge com a análise da regra contida no artigo 259, inciso II, do Código de Processo Civil[1], por determinar que, nos casos de cumulação de pedidos, o valor que deverá ser atribuído à causa corresponderá à soma dos valores de cada um deles. Por outro lado, o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991[2], determina que, salvo nos casos previstos no parágrafo único do artigo 1º da referida Lei do Inquilinato[3], bem como na hipótese do inciso II do artigo 47, o valor da causa corresponderá a 12 (doze) meses de aluguel.

Portanto, verifica-se um conflito entre as normas, sendo que, de um lado, encontra-se o Código de Processo Civil determinando a somatória de todos os pedidos, e, de outro, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) determinando que o valor da causa será o equivalente a doze meses de aluguel.

Diante do referido conflito de normas, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro elaborou o Aviso TJ-RJ 47[4], afirmando que “nas ações de despejo cumulada com cobrança de alugueres serão somados os valores das duas causas, sendo que a ação de despejo (12 vezes o valor do aluguel) e a ação de cobrança (o valor do débito) — art.259, II do CPC”, o que vem sendo aplicado, conforme recentíssimo julgado:

“AGRAVO INTERNO. Decisão atacada, a qual negou seguimento ao recurso de agravo de instrumento interposto, mantendo a decisão que entendera que o valor da causa, em ações de despejo c/ cobrança, deve corresponder à soma do benefício econômico pretendido em cada uma delas. Aviso TJRJ nº 47. Recurso ao qual se nega provimento”.[5]

Os adeptos desta corrente justificam que a somatória do benefício econômico tem respaldo também na Lei 8.245/1991, em seu artigo 62, inciso I, ao determinar que “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

No entanto, com a devida vênia, não há qualquer menção no referido dispositivo ao valor da causa, mas apenas a expressa autorização para a cumulação dos pedidos.

A contrario sensu, a corrente favorável ao valor da causa correspondente aos doze meses de aluguel escora-se na própria Lei de Locação, que, ao mesmo tempo em que prevê o valor da causa, faculta a cumulação de pedido de cobrança nas ações de despejo, merecendo ser aplicada em sua totalidade por ser lei especial, em detrimento da norma geral.

O Doutrinador Gildo dos Santos[6] entende que merece ser mantida a regra de doze aluguéis para fixação do valor da causa, sob o argumento de que a lei especial prevalece sobre a regra geral, impedindo, portanto, a aplicação do artigo 259, II, do Código de Processo Civil.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo se posicionou no mesmo sentido:

“Agravo de instrumento. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Valor da causa que deve corresponder a 12 meses de aluguel. Aplicação da regra do artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato. Ainda que cumulada com cobrança de alugueres e encargos locação, o valor da causa é correspondente a doze alugueres. Recurso provido”.

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A presente questão também já foi objeto de análise pela 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. VALOR DA CAUSA. APLICABILIDADE. ARTIGO 58, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91. 1. Admitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a de cobrança de alugueres, há de se declarar a incidência da norma especial, qual seja, a do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91, por função de necessária interpretação extensiva, eis que o inadimplemento da obrigação contratual de pagamento do preço do aluguel do imóvel é comum a ambas as demandas, admitindo a ação de despejo, ela mesma, a emenda da mora, desconstitutiva, em ocorrendo, do objeto da ação de cobrança. 2. Recurso improvido”.

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Portanto, resta demonstrado, pelo entendimento sedimentado na jurisprudência, que prevalece a Lei 8.245/1991 em detrimento do Código de Processo Civil por ser este regra geral, o que nos parece bem razoável, até porque a própria lei especial faculta a cumulação da ação de despejo com pedido de cobrança, em clara observância ao princípio da economia processual.

Além disso, a Lei 8.245/1991 determina expressamente que o valor da causa será de doze aluguéis, sem fazer qualquer distinção entre ações cumuladas e não cumuladas com cobrança. Portanto, não visualizamos motivo para que o valor da causa siga a norma geral do CPC em detrimento da norma especial da Lei do Inquilinato.

[1] "Art. 259. O valor da causa constará sempre da petição inicial e será:I – na ação de cobrança de dívida, a soma do principal, da pena e dos juros vencidos até a propositura da ação; II- havendo cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles; (…)"

[2] Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se – á o seguinte: (…) III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

[3] Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

[4] Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro -http://www.tjrj.jus.br/institucional/dir_gerais/dgcon/pdf/verbetes_comp/acao_de_cobranca.pdf

[5] Agravo interno no agravo de instrumento nº 0028367-15.2012.8.19.0000 – Des. Rel. Heleno Ribeiro Pereira Nunes – Décima Oitava Câmara Cível – TJRJ – DJ 26.6.2012

[6] Santos, Gildo dos. Locação e Despejo. Comentários à Lei 8.245/91. 7ª ed. São Paulo: Ed. RT, 2011

[7] Agravo de Instrumento nº. 70045068251. 15ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Julgado em 29.9.2011.

[8] REsp nº 673.231 – SP. SEXTA TURMA – Min. Hamilton Carvalhido – STJ – Julgado em 30/06/2005