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Situação peculiar

Locatário não pode ter seu único bem penhorado

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As controvérsias em relação à responsabilidade do fiador por dívida do locatário afiançado já se encontram pacificadas pelos tribunais superiores.

Em tempos pretéritos, o mercado imobiliário passou por sobressaltos, com a decisão monocrática do ministro Carlos Velloso no Recurso Extraordinário 352940, acolhendo a tese da impenhorabilidade do bem do fiador, calcada na Emenda Constitucional 26, de 2000.

Posteriormente, com o julgamento do Recurso Extraordinário 407.688, o Supremo Tribunal Federal sedimentou o entendimento da possibilidade de penhora do único imóvel do fiador, restaurando a tranqüilidade do mercado até então abalada, com a sensível  diminuição da oferta de imóveis para locação e a indesejada elevação dos preços praticados.

A questão atinente à validade da fiança, após o prazo estipulado para vigência do contrato, mas até a entrega das chaves, foi reconhecida pelos Embargos em Recurso Especial 566.633-CE, e posteriormente contemplada pela Lei 12.119/2009, que deu nova redação ao artigo 39 da Lei 8.245/91, desde que houvesse expressa previsão contratual que contemplasse a referida hipótese.

Não resta dúvida que o tema envolve debates acalorados, ante as peculiaridades do instituto da fiança, prestada graciosamente à pessoa supostamente conhecida e das relações do fiador, que, por díscolos motivos não honra os compromissos contratuais pactuados.

As milhares de demandas, em curso nos tribunais brasileiros, onde se discute os diversos aspectos da validade e extensão da fiança, passaram então a ter desfechos contrários às teses minoritárias, em razão das reiteradas manifestações do STJ e do STF.

Esse é o quadro atual.

Resta enfrentar questão que desafia especialmente o princípio da sociabilidade: o bem de família do locatário não pode ser penhorado em caso de dívida oriunda de contrato de locação?

Inexiste no ordenamento jurídico norma para submeter à constrição o bem de família do locatário.

Por via de consequência, não é outro o entendimento da jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), verificado no Recurso Especial 263114-SP, no qual o fiador buscou, sem sucesso, penhorar bem do afiançado e  inquilino em ação regressiva de ressarcimento do “quantum” pago por dívida locativa.

Depara-se, assim, com situação inusitada: o garantidor, após quitar o débito do afiançado, em contrato prestado sem recebimento de qualquer vantagem, é impedido exercer o seu regular direito de regresso, ao buscar a penhora do único bem do devedor.

É indispensável encontrar solução para esta peculiar situação jurídica, que restabeleça os princípios da sociabilidade e da isonomia, com a modificação da Lei 8.009/90, ampliando a incidência da penhorabilidade para o bem de família do locatário.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Revista Consultor Jurídico, 7 de agosto de 2013, 14h40

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