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Enriquecimento ilícito

Consumidor tem de pagar aluguel por imóvel defeituoso

O comprador deve pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora. A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que condenou uma compradora a pagar pelo tempo que ocupou um imóvel que havia comprado novo, mas que apresentou problemas, causando a recisão do contrato de compra.

“Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor),  é  devido  o  pagamento  de  aluguéis,  pelo  adquirente (consumidor),  em  razão  do  tempo  em  que  este  ocupou  o  imóvel”, diz o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, em seu voto.

No entendimento do relator, o pagamento do aluguel não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. "O  pagamento  de aluguéis  é  devido  não  porque  se  enquadram  estes  na  categoria  de  perdas  e  danos decorrentes  do  ilícito,  mas  por  imperativo  legal  segundo  o  qual  a  ninguém  é  dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem", explica Salomão.

No caso em questão, a consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, após o imóvel ser entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso, havendo inclusive risco de desabamento. Mas, mesmo com os defeitos, ela morou no local por quatro anos.

A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel e que, além disso, a construtora pagasse a multa pela extinção do contrato. Porém, o juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel.

Em segundo grau, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. A construtora entrou então com ação no STJ.

De acordo com o relator, o descumprimento contratual deve acarretar em consequências para a construtora, mas não isenta o comprador dos benefícios que teve. "O  descumprimento  contratual  por  parte  da  construtora  acarreta consequências  precisas,  quais  sejam,  a restituição  dos  valores  pagos  pelo  comprador, com os acréscimos devidos, penalidades decorrentes desse descumprimento e eventuais perdas  e  danos  a  serem  compensadas,  mas  não  a  isenção  de  retribuir  os  benefícios eventualmente auferidos pelo comprador durante o período em que ocorreu o usufruto do bem", conclui.

No STJ, a construtora foi condenada a pagar multa por rescisão contratual, prevista inicialmente apenas contra o consumidor. O relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto princípios gerais de Direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor.

“Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator.

O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJ-SC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel.

“Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Revista Consultor Jurídico, 10 de setembro de 2012, 13h27

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