Rateio de despesas de moradores ainda é controverso

A questão das organizações de moradores, conhecidas popularmente como “condomínios de fato”, tem dividido opiniões entre advogados. A exigência de que proprietários de imóveis em ruas que foram fechadas pelos vizinhos paguem por serviços como vigilância e coleta de lixo mesmo sem terem optado por isso tem levado diversas ações à Justiça.

“Condomínios de fato” nascem da organização de moradores de uma determinada área que passam a administrar e zelar por um perímetro, devido à falta de atendimento público de coleta de lixo, de segurança, de abastecimento de água ou de outras necessidades. As discussões surgem quando há moradores que não concordam com o pagamento das taxas de rateio dos serviços, mas, de alguma maneira, continuam a usar as benfeitorias.

A maioria das decisões de primeiro grau diz que os moradores que se omitem ao pagamento das despesas em comum estão obtendo vantagens advindas dos serviços feitos em prol da comunidade, o que configura enriquecimento ilícito.

Para o especialista em Direito Imobiliário Jacques Bushatsky, do escritório Advocacia Bushatsky, a postura da maioria dos juízes tem sido a de condenar os "inadimplentes". “Se a associação consegue provar que não há exagero na cobrança que está sendo realizada e se todas as contas tiverem sido prestadas, os juízes têm entendido que a falta de pagamento é ilícita”, explica.

Já segundo Katia Cristina Millan, do escritório Moreau & Balera, as cortes superiores têm decidido o inverso. “Elas entendem que uma associação de moradores, qualificada como sociedade civil sem fins lucrativos, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, já que tais entidades não podem ser equiparadas a condomínios para efeitos legais”, afirma.

Entendimento semelhante é aplicado aos casos de loteamentos em que não existem áreas particulares ou áreas comuns de uso coletivo dos proprietários. “O Código Civil estabelece que ‘para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel, é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários", explica Katia.

O Supremo Tribunal Federal decidiu nesse sentido no ano passado, como noticiou a ConJur. De acordo com a 1ª Turma da corte, o pagamento de mensalidade a associação depende da livre e espontânea vontade do cidadão de se associar ou não à entidade.

Eduardo Lopes Barbosa, do escritório Moura Tavares Figueiredo Moreira e Campos Advogados, diz que a questão controversa ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça, mas que já é possível chegar a algumas conclusões. “A cobrança deve ser feita de forma a não exigir o ingresso do morador na associação, pois isso é que é proibido. O correto é a cobrança ser feita de forma que o não pagamento configure enriquecimento ilícito”, diz.

Prevenção de processos
Para evitar que mais litígios dessa natureza ocorram, os especialistas alertam as associações para que, antes de iniciar qualquer benfeitoria, verifiquem com as prefeituras locais se o que pretendem é lícito e qual é a melhor forma de fazê-lo. Outra orientação, tanto a moradores quanto às associações, é que procurem especialistas da área para avaliar a viabilidade ou implicações das medidas.

Quanto aos moradores, os advogados recomendam que fiquem atentos aos tipos de formatação das associações, além de conferir se o dinheiro que é arrecadado está sendo devidamente aplicado nos serviços contratados. Àqueles que não desejam pagar pelos serviços, o conselho é o mesmo. “Cabe ao morador, mesmo que não seja associado, não ignorar a existência dos problemas, como a coleta de lixo, segurança das casas, por exemplo. A maciça maioria das associações tem as contas em ordem. Então, o ideal é que haja o acompanhamento das contas, ver onde está sendo gasto o dinheiro, como se fosse um condomínio regularizado de casas. Enquanto os serviços públicos não suprirem isso, não vai ter outro jeito”, diz Bushatsky.