O que fazer quando o imóvel não é entregue no prazo

Todos nós provavelmente conhecemos alguém que adquiriu um imóvel na fase de lançamento do empreendimento (“na planta”), e que enfrentou ou vem enfrentando o problema da não conclusão da obra no prazo prometido contratualmente.

Em decorrência desta situação de inadimplência contratual cada vez mais comum no mercado imobiliário, o Poder Judiciário brasileiro vem constatando um significativo aumento das ações propostas pelos consumidores em face das construtoras.

Nestes casos, muitas dúvidas ainda existem para os consumidores, em grande parte, devido à falta de entendimento das cláusulas do contrato assinado junto à empresa responsável pela obra. Assim, é importante que o comprador saiba que a lei lhe garante uma série de direitos e garantias que podem ser exigidos judicialmente da construtora inadimplente.

Pois bem. A primeira garantia que surge ao consumidor nos casos de atraso na entrega do imóvel adquirido é o direito de escolher entre manter o contrato ou rescindi-lo. Esta opção surge devido ao descumprimento da principal obrigação assumida pela construtora, qual seja, entregar o bem no prazo prometido.

Se optar pela rescisão do negócio, por não ter mais interesse no investimento, o consumidor poderá exigir a devolução integral dos valores já quitados, em parcela única, corrigido pelo mesmo índice previsto no contrato, além da multa e dos juros estipulados pelas partes no instrumento de compra e venda.

Já no caso de escolher em manter o contrato (o que ocorre na maioria dos casos, visto a valorização imobiliária do bem), o consumidor poderá requerer ao juiz o cumprimento forçado da obrigação de entrega do bem adquirido junto à construtora.

Vale informar que é ainda possível ao consumidor exigir, na mesma ação, indenização da construtora pelos danos materiais ou lucros cessantes sofridos, além de uma reparação pelos danos morais eventualmente resultantes do atraso inesperado.

O dano material ocorreria nos casos em que o comprador pretendia usar o imóvel como sua futura moradia. Neste caso, a indenização será equivalente aos custos que o consumidor está tendo com a residência substitutiva do bem não entregue (aluguel, diárias etc), durante o período de atraso.

Por sua vez, a indenização por lucros cessantes será devida nos casos em que o imóvel foi adquirido como investimento, sendo a reparação correspondente ao valor do rendimento (aluguel) que o comprador deixou de obter com a locação do bem não entregue, independente de ter que provar qualquer tipo de situação concreta.

Em ambas as situações descritas, para ter direito ainda a uma indenização por danos morais, o consumidor terá que provar a situação prejudicial e angustiante que o atraso da obra lhe gerou. Exemplos destes casos seria a organização do casamento em face do prazo prometido pela construtora, aquisição de um imóvel maior planejando a chegada de um filho, entre outras hipóteses que gerem efetivas perdas e frustrações nas expectativas do comprador.

Uma orientação muito importante de se destacar é que, mesmo diante do eminente risco de atraso na entrega do bem, o consumidor não deve suspender o pagamento das parcelas acordadas, pois caso contrário, incidirá ele em inadimplência, o que poderá gerar o direito da construtora de eventualmente cobrar todas as multas e juros de mora previstos no contrato.

Por fim, é preciso esclarecer que nem todas as cláusulas constantes nos contratos de compra e venda com as construtoras são legais. Esses instrumentos são chamados de “contratos de adesão”, o que significa dizer que os termos já são pré-formulados e impostos aos compradores, não existindo a possibilidade de discussão sobre o seu conteúdo. Assim, é muito comum a existência de várias cláusulas abusivas e desproporcionais nos mesmos, sendo recomendado que o consumidor que se sentir lesado procure orientação jurídica para, se for o caso, questionar a validade da cláusula na Justiça.