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Conciliação e SFH

A conciliação é a solução aos litígios do SFH

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Estima-se que apenas o rombo do FCVS ao Tesouro Nacional alcance a cifra de R$ 200duzentos bilhões de reais.[9] Repito: R$ 200 bilhões de reais, prejuízo esse suportado, em sua maior parte, pelo Tesouro Nacional, que arcou com as principais obrigações do BNH quando de sua extinção. Ou seja, o prejuízo foi transferido integralmente à sociedade brasileira.

A discrepância entre o valor venal dos imóveis e a dívida financeira dos contratos sintetiza bem o pesadelo em que se transformou o sonho da compra da casa própria. Em média, os imóveis valem apenas 46% (quarenta e seis por cento) da dívida residual, mesmo depois de anos de pagamento de prestações.[10]

A quase totalidade dos contratos firmados entre 1984 e 1994 suscitou algum tipo de contestação, grande parte na via judicial. Nenhuma outra tipologia de negócio jurídico provocou tal grau de conflituosidade. Em 2001, ano da criação da Empresa Gestora de Ativos – Emgea[11], e vinte anos depois da propositura das primeiras ações que arguiam a evolução das dívidas dos mutuários, ainda tramitavam no Poder Judiciário aproximadamente 250.000 (duzentos e cinquenta mil) demandas sobre o tema, abrangendo 110.000 (cento e dez mil) contratos.[12]

A Emgea foi instituída como o último suspiro do Governo Federal na ingrata tentativa de encerrar os contratos firmados no âmbito do SFH até 1994 e reduzir os enormes prejuízos causados à União e ao FGTS, sobretudo em relação aos contratos cobertos pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS. A carteira imobiliária de pessoa física do sistema, com mais de 1.190.000 (um milhão cento e noventa mil) contratos, foi transferida à Emgea com a terrível missão de gerir essa que se tornou a maior “massa falida” da história do país.

A atuação da Emgea, contudo, só ganhou escala com a implantação da política de conciliação. Em 2002, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região anulou uma série de sentenças proferidas em processos que versavam sobre contratos de financiamento da casa própria, sob o fundamento de que não havia sido designada a audiência preliminar de que trata o artigo 331, do Código de Processo Civil. É preciso reconhecer que as decisões do tribunal foram orientadas mais por um “fetichismo às formas sacramentais”[13] e menos pela expectativa de utilidade prática das audiências, pois, naquela época, a possibilidade de transação nos processos relacionados ao SFH ainda era uma realidade muito distante.[14]

Entretanto, juízes federais de Maringá, PR, ao receberem os autos desses processos, transformaram o cumprimento de um ato meramente formal e litúrgico no que, mais tarde, tornar-se-ia o mais rápido e eficaz mecanismo de solução das demandas envolvendo o SFH. O espírito resoluto e incansável daqueles magistrados mudou o curso dos acontecimentos. O Juiz Federal Erivaldo Ribeiro dos Santos, então lotado na 3ª Vara Federal daquela subseção judiciária, liderou um trabalho intenso, presidindo reuniões, audiências e debates com outros magistrados, serventuários da Justiça Federal, Emgea, Caixa Econômica e advogados dos mutuários. No mesmo ano,[15] o Dr. Erivaldo Ribeiro realizou as primeiras audiências de conciliação, lançando a pedra fundamental de um projeto – o PROJECOM – que, mais tarde, seria copiado e replicado em todo o país.[16]

Desde então, nada menos do que 950.774[17] contratos foram liquidados ou novados.[18] Como resultado direto das conciliações, aproximadamente 50.000 (cinquenta mil) processos foram extintos[19]-[20] e a Emgea recuperou R$ 2.000.000.000,00 (dois bilhões de reais) em créditos.[21]

As conciliações renderam ainda outro relevante dividendo: negócios jurídicos firmados à sombra da lei, nos recônditos da clandestinidade, são retirados das gavetas e postos sobre a mesa durante as negociações, o que permitiu que quase um milhão de imóveis retornassem ao mercado e pudessem receber investimentos – antes raros por efeito do estado de incerteza que imperava no setor – contribuindo para o aquecimento da economia.

Não obstante, os números desse trabalho ainda estão aquém do desejado. Mesmo com a intensa mobilização e catalização de esforços realizados pelo Conselho Nacional de Justiça, a meta estabelecida como possível para o ano de 2011 é de 20.000 audiências. Considerando que ainda restam 217.000 contratos, 65.000 (noventa mil) dos quais sub judice, nesse ritmo, a Justiça Federal e a Emgea precisarão de 4 (quatro) anos para permitir ao menos que mutuários e cessionários ouçam uma proposta de transação.

Mas virar definitivamente essa página da história da vida política, econômico-social e jurídica do país parece um empreendimento insólito. Pouco mais de 30% (trinta por cento) das audiências têm sido encerradas com a assinatura de acordo.[22]

Urge, pois, que o projeto receba reforço de outras frentes. Primeiramente, é mister que se imprima maior velocidade ao julgamento das causas remanescentes e desocupação dos imóveis arrematados ou adjudicados pela Emgea. Muitos mutuários ou cessionários são renitentes às tentativas de conciliação ante a perspectiva de que os processos se arrastarão por anos até que Poder Judiciário seja capaz de lhes dar uma resposta definitiva.

Ademais, afigura-se premente que a Emgea reformule os parâmetros das propostas, quer estendendo prazos para as alternativas de parcelamento, quer elevando o percentual de descontos em determinados tipos de contratos, como os cobertos pelo FCVS e os referentes a empreendimentos ditos “incentivados.” Outra circunstância a merecer a reavaliação da Emgea diz respeito à consideração, na avaliação do imóvel e consequente definição do valor da proposta, de benfeitorias úteis ou voluptuárias realizadas pelo mutuário (as benfeitorias necessárias, evidentemente, devem ser consideradas ante a obrigação a cargo do mutuário de conservação do bem, por constituir a garantia da dívida).

Mais importante que tudo isso, contudo, é a necessidade de uma maior transparência quanto aos critérios e metodologia adotados pela empresa pública no cálculo dos valores propostos.

É importante pontuar que a obsessão pelo encerramento rápido dos processos por meio dos mecanismos consensuais não legitima atropelos e menoscabo a formas e institutos jurídicos. Nesse afã, a Emgea tem submetido à homologação judicial termos de acordo cujas cláusulas não atendem nem sequer aos seus próprios interesses. Um dos equívocos de que se ressente a minuta comumente utilizada reside na desconsideração de que a transação, na hipótese de refinanciamento, implica novação objetiva. E como não há qualquer ressalva, a garantia hipotecária perde eficácia, o que praticamente inviabilizará a recuperação do crédito em caso de descumprimento do acordo.

O refinanciamento, por importar modificação substancial no valor da obrigação principal a cargo do mutuário (pagamento da prestação e, eventualmente, do saldo residual), constitui novação (CC, art. 360). E não há como objetar a essa assertiva. Veja que a transação não incide sobre obrigações acessórias e a nova relação obrigacional instaurada não convive com a anterior. É dizer, há incompatibilidade entre uma e outra, nota marcante do instituto.[23] Celebrado o acordo, o mutuário não está obrigado a pagar ambas as prestações e a quitação se dará com o pagamento da última parcela objeto do acordo.




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 é Juiz Federal Substituto da 5ª Vara Federal, membro titular da Turma Recursal e Coordenador do Núcleo de Conciliação, do Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania e do Gabinete Integrado de Execução de Penas e Medidas Alternativas da Seção Judiciária de Goiás.

Revista Consultor Jurídico, 21 de janeiro de 2012, 9h40

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