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Lógica do mercado

Embargar obras não é a melhor solução

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A recente descoberta da Prefeitura de São Paulo a respeito das fraudes cometidas por construtoras e o embargo das respectivas obras pela Municipalidade colocam em xeque os consumidores que adquiriram unidades nesses empreendimentos. É evidente que o Código de Defesa do Consumidor garante aos adquirentes o direito de rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, corrigidos, acrescidos de juros, além de danos morais e também materiais.

O processo judicial, porém, é longo. No Estado de São Paulo pode levar mais de 10 anos entre 1ª e 2ª Instâncias. Até o trânsito em julgado da decisão judicial o consumidor não poderá iniciar a execução (cobrança) do seu futuro crédito e a obra ficará parada por conta do embargo municipal.

Com a obra parada, se a construtora não tiver caixa com certeza irá quebrar, além de não poder revender as unidades a terceiros. Enfim, ninguém ganha com o embargo das obras — nem a Prefeitura, nem as construtoras, tampouco os adquirentes. Ao contrário, perdem todos e — pior — perde também a cidade e o entorno desses empreendimentos, porque quem mora ao lado de edifícios inacabados sabe o transtorno, o incômodo que isso representa. Fica aquele esqueleto ali parado por anos a fio, poluindo visualmente o local e se tornando foco de insegurança, pois não há manutenção e é tudo precário. Pior, a vida, os negócios que o novo empreendimento traria para a região demoram ou nunca chegam.

É claro que a medida a ser adotada depende de cada pessoa afetada pelo problema. Mas, com certeza, acionar não só as construtoras como também a Prefeitura para que a obra não pare, para que o  embargo seja levantado, se mostra a solução mais lúcida e lógica  a ser tomada.

Se a fraude ocorreu, com certeza deve ser apurada e punidos os responsáveis, mas a Prefeitura tem parcela significativa de responsabilidade pela má fiscalização. Se as obras já estão em ritmo avançado, os compradores devem exigir que sejam finalizadas, receber os imóveis prontos e depois, se for o caso, pedir eventual indenização por dano moral ou material. Apesar da má-fé das construtoras na fraude cometida, com grande prejuízo aos cofres públicos, o prejuízo futuro será maior se mantido o embargo, pois o IPTU das unidades não poderá ser cobrado.

Importante dizer também que, quando os consumidores assinaram os compromissos de compra das unidades, acreditavam na legalidade dos empreendimentos — existia alvará municipal e os projetos e incorporações estavam aprovados pelos órgãos competentes. A falha de fiscalização da Prefeitura não pode ser repassada aos consumidores. A Prefeitura deveria, quando muito, executar (cobrar) o seu crédito, mas jamais embargar a obra, pois isso traz grande insegurança ao mercado imobiliário.

A compra de um imóvel “na planta” já é um negócio onde a confiança na incorporadora e na vendedora é fundamental, cercado pela regularidade da documentação; mas se essa documentação, especialmente as autorizações emitidas pelos órgãos públicos, puderem ser revogadas ou canceladas a qualquer tempo, ainda mais por falha da própria administração pública, as pessoas ficarão extremamente inseguras na hora de fechar o negócio.

Os consumidores têm o direito de acesso aos demais compradores, para, tal qual um condomínio — se já não estiver formado ou em fase de formação —, se reunirem para tomar em conjunto medidas legais que impeçam a paralisação das obras.

*Alexandre Nassar Lopes, advogado especialista em contratos, é sócio do Fragata e Antunes Advogados.

 é advogado especialista em contratos e sócio do Fragata e Antunes Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 16 de setembro de 2011, 10h41

Comentários de leitores

3 comentários

Pimenta nos olhos dos outros é refresco...

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Eu só queria ver como é que a Maria Aparecida da Silva Dojas (Auditor Fiscal) se comportaria e qual seria sua opinião se a obra demolida fosse onde ela comprou um apartamento para morar ou alugar. Será que pensaria do mesmo modo?
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E não adianta pensar que se isso acontecesse, ela se voltaria contra a construtora para pedir uma indenização. Esses fatos levam as construtoras à bancarrota. Quebram-nas, fazem com que vão à falência. De modo que os adquirentes de unidades autônomas não receberiam nada, ou muito pouco depois de anos a fio de processamento da falência.
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De mais a mais, não se pode punir as maiores vítimas dos atos dessa quadrilha. É fácil para o estado desviar o foco de si para outras pessoas.
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O fato é que faltou fiscalização do estado dentro de suas próprias dependências, porque alguém aprovou as obras baseadas em documentos com autenticações falsas, mas que tinham a aparência de verdadeiras. Se a própria prefeitura não percebeu o vício, o erro das construtoras torna-se plenamente escusável. Aliás, esse é um conceito jurídico basilar: o erro escusável elide a culpa. Se alguém errou primeiro e deve pagar por isso, foi a prefeitura.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

É COM ISSO QUE ELES CONTAM

Maria Aparecida da Silva Dojas (Auditor Fiscal)

Precisamos parar com essa moda de regulamentar as condutas irregulares. É com isso que os "quadrilheiros" que tomaram de assalto as repartições públicas e as "coitadas" das heróicas e nobres construtoras que cairam no conto do vigário contam!!! O dia que a justiça mandar demolir as obras, sem teretetê, como diria o sinhozinho Malta, não sobraria espaço para os "quadrilheiros" atuarem.

Concordo com o articulista.

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Até porque, as construtoras podem ter sido vítimas de quadrilheiros que tomaram de assalto as repartições públicas, e caído no conto do vigário sem saber.
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Não fora isso bastante, o poder de polícia sobre os atos de seus próprios servidores é da Prefeitura, não das construtoras. A prefeitura também dispõe dos meios e do aparato para fiscalizar as obras.
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Agora, depois de a obra ter-se iniciado com toda a papelada em ordem, alvará concedido, e para a concessão do alvará os agentes da Prefeitura exigem um mundo de documentos e os submetem a um escrutínio profundo, não faz nenhum sentido embargar a obra porque descobriu-se que alguns desses documentos são apócrifos ou ilegítimos.
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Primeiro, deve-se investigar se a construtora teve participação na contrafação do documento. Pois é comum funcionários públicos forjarem autenticações para desviarem fundos públicos para si, prejudicando o usuário do serviço público.
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Em tais circunstâncias, o embargo da obra não passa de um abuso de autoridade da Prefeitura para não assumir a responsabilidade pela precária fiscalização que empreendeu sobre seus próprios agentes, e por isso transferem-na para as construtoras, punindo-as com os embargos, que não passam de outro abuso de autoridade.
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No final, todos somos responsáveis, menos os agentes públicos, menos os entes públicos, menos os políticos, os prefeitos, os governadores, etc. Esses, nunca são responsáveis por nada, aconteça o que acontecer. Pode?! Responde quem quiser.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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