Consultor Jurídico

Registro imobiliário

Vendedores não conseguem reaver titularidade de bem

Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador não cancela registro imobiliário decorrente de escritura pública definitiva, principalmente se terceiros de boa fé readquiriram o bem. O entendimento é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A tese foi aplicada no julgamento de um Recurso Especial ajuizado pelos ex-proprietários de um imóvel em Campinas (SP) vendido à Encol S/A Engenharia Comércio e Indústria. Em pagamento, a construtora daria aos vendedores 15 unidades do edifício comercial que seria construído no local. A empresa demoliu o prédio que havia no local e nem chegou a iniciar a construção do outro prédio.

Diante dessa inadimplência, os vendedores ajuizaram ação para rescindir o negócio, cancelar o registro e reaver a titularidade do imóvel. O pedido foi julgado parcialmente procedente para confirmar a antecipação de tutela anteriormente concedida, rescindir o contrato e condenar a Encol a ressarcir perdas e danos.

Paralelamente, uma compradora de imóvel da Encol entrou na demanda para garantir o registro de hipoteca. Porém, o cartório devolveu o mandado porque o bem não pertencia mais à construtora devido ao cancelamento de registro de aquisição por força de decisão judicial. A Encol e a compradora apelaram. A Encol pediu a reforma da sentença. A segunda pleiteou a anulação. O objetivo era fazer com que a ação principal e a oposição da compradora fossem analisadas em conjunto.

As apelações foram providas para declarar extinta a ação principal por impossibilidade jurídica do pedido e determinar o processamento da oposição feita pela compradora. O recurso analisado pelo STJ foi interposto contra essa decisão. Os vendedores alegaram que estava esgotado o momento oportuno para oposição, porque já havia sentença na ação principal. Argumentaram ainda que a extinção do processo sem julgamento de mérito teria ido além do pedido das partes, configurando julgamento ultra petita.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que a impossibilidade jurídica do pedido, por dizer respeito a uma das condições da ação, pode ser conhecida de ofício, sem ocorrência de julgamento ultra petita. “Tenha sido ou não a oposição manejada oportunamente, tenha ou não havido pedido expresso nesse sentido nas razões dos recorrentes, o fato é que a carência de ação é matéria de ordem pública e poderia ser conhecida pelo tribunal por ocasião do julgamento do recurso da outra apelante”, explicou o relator no voto.

Sobre o registro imobiliário, Salomão ressaltou que não houve declaração de nulidade do contrato, mas mera rescisão por inadimplência. “Não sendo declarado nulo ou anulado o título translativo por vício de consentimento ou fraude, o registro imobiliário permanece hígido”, afirmou. Segundo o ministro, o vendedor que queira resguardar-se de eventual inadimplemento do comprador deve firmar um contrato de promessa de compra de venda, outorgando escritura definitiva somente após a quitação prometida. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ

REsp 687.087




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Revista Consultor Jurídico, 13 de maio de 2011, 11h32

Comentários de leitores

1 comentário

Está certo o STJ. Esse é o direito e o caminho a seguir

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Além dos bem lançados fundamentos que amparam a decisão, pode aditar-se, mesmo que não houvesse a intervenção ou sucessão de terceiros de boa fé na cadeia aquisitiva, ainda assim, caso haja cláusula de irrevogabilidade e/ou irretratabilidade no contrato de alienação, seja compra e venda, seja permuta, o desfazimento do negócio por inadimplemento não é juridicamente possível, a menos que se queime tudo o que se disse e todo o desenvolvimento da matéria até hoje. Em hipóteses tais, ao contratante lesado socorre apenas o direito de pleitear perdas e danos. É assim que se resolve o contrato inadimplido gravado de irrevogabilidade e irretratabilidade. O comércio jurídico, principalmente no âmbito dos negócios jurídicos, as partes escolhem a moldura legal ou não vedada para disciplinarem suas relações estatuir os efeitos jurídicos que desejam ver fluir da relação entre elas estabelecida. Por isso o ordenamento prevê uma variedade de garantias que as partes não só podem, como é curial que adotem para forrarem-se de possíveis prejuízos decorrentes do inadimplemento da outra parte. O inadimplemento é uma sombra que acompanha o sinalagma funcional de todo negócio jurídico e cuja concretização não só pode ser prevista ou cogitada, como os mecanismos de prevenção ou reparação também são previamente conhecidos e é lícito adotá-los.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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