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Condomínios fechados

Loteamentos contrariam princípio da isonomia

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O parcelamento do solo urbano, seu loteamento e desmembramento são regulados pela Lei Federal 6.766/79, com as alterações introduzidas pelas leis posteriores, as Leis 9.785/99, 10.932/2004 e 11.445/2007. Esse diploma legal previu apenas dois tipos de parcelamentos de solo: o loteamento e o desmembramento. Forneceu, ainda, as características de cada um, ao estatuir que:

Art.2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Aos estados e municípios facultou-se, apenas, o direito de estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequá-lo ao previsto na legislação federal e às peculiaridades regionais e locais, como prevê o artigo 1º da Lei 6.766/79.

Os condomínios, por sua vez, são objetos de leis federais, que regulam tanto o condomínio horizontal de prédios de apartamentos (Lei 4.591/64 e alterações posteriores) – também chamado de edilício pelo Código Civil, que cuida de suas normas básicas (Lei 10.406/2002, artigos 1.331/1.358) –, como o especial de casas térreas ou assobradadas (Lei 4.59l/64, artigo 8º), o voluntário ou convencional (duas ou mais pessoas são donas de uma casa, de uma fazenda etc) e o necessário (meação de paredes, muros, cercas e valas), estes dois últimos regidos especificamente pelo Código Civil (artigos 1.314/1.330).

Constata-se, de pronto, que a Lei Federal 4.59l/64 já cuida, exaustivamente, tanto dos condomínios edilícios (de prédios de apartamentos), como dos condomínios privados e fechados de casas térreas ou assobradadas, chamados de especiais. Sobre estes últimos, ela dispõe, verbis:

Art.8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente-vendedor, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejarem erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderão às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminada as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Nesse tipo de condomínio particular fechado, denominado especial, “o princípio dominante é o mesmo do edifício urbano, guardadas as peculiaridades especiais. Cada titular é o dono da unidade e, como se lhe reserva um terreno à utilização exclusiva, pode cercá-lo ou fechá-lo, observando o tipo de tapume previsto na convenção. Pode aliená-lo com o terreno reservado. Mas não lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separá-la da fração ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E muito menos apropriar-se das partes de uso comum ou embaraçar sua utilização pelos demais.”[2]

Atente-se, ainda, para o fato de que nesse tipo de condomínio fechado e particular, não há ruas públicas, ainda que os espaços comuns venham a ter essa designação, apenas para efeito de identificação.

A propósito, há precisa e segura orientação emanada do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, a qual, por advir da mais elevada Corte de Justiça, no que se refere à legalidade dos atos normativos e administrativos, deve merecer o maior respeito e acatamento por parte dos poderes legislativo e executivo, notadamente os municipais, no sentido de que “nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art.8º da Lei nº 4.591/64.” (REsp 623274/RJ, Terceira Turma, Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, em 07.05.2007, DJ 18.06.2007, p.254).

Incompetência do município para legislar
Dispõe a Constituição Federal que compete, privativamente, à União legislar sobre o Direito Civil, que abrange, obviamente, o direito de propriedade e a classificação dos bens, públicos e particulares. A União detém, ainda, concorrentemente com os Estados e Municípios, competência para legislar sobre o direito urbanístico, baixando normas gerais.

Aos municípios, portanto, foram assegurados, apenas, a faculdade de legislar sobre matéria urbanística (observadas as normas gerais editadas pela União) e o direito de promover, no que couber, o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, sem prejuízo, é lógico, da edição de leis que cuidem de assuntos de interesse local, entendendo-se, por isso, aquelas matérias em que o interesse local se constituir de um núcleo prevalente e sobrepujante, por isso mesmo intocável pelos outros entes políticos, regional e nacional, nesse aspecto periféricos.

De modo que o loteamento urbano e o condomínio, em qualquer de suas modalidades, ficam sujeitos às normas civis estabelecidas pela União — Código Civil, Lei 4.59l/64, Lei 6.766/79 e posteriores — e às normas urbanísticas impostas pelo Município na legislação edilícia adequada às peculiaridades locais.

Explicitando melhor a distribuição da competência constitucional sobre a matéria em exame, Hely Lopes de Meireles assevera que “como procedimento ou atividade de repartição do solo urbano ou urbanizável, o loteamento sujeita-se a cláusulas convencionais e a normas legais de duas ordens: civis e urbanísticas. As cláusulas convencionais são as que constarem do memorial arquivado no registro imobiliário, para transcrição nas escrituras de alienação dos lotes; as normas civis são expressas na legislação federal pertinente e visam a garantir aos adquirentes de lotes a legitimidade da propriedade e a transferência do domínio ao término do pagamento do preço; as normas urbanísticas são as constantes da legislação municipal e objetivam assegurar ao loteamento os equipamentos e condições mínimas de habitabilidade e conforto, bem como harmonizá-lo com o plano diretor do Município, para a correta expansão de sua área urbana.”[3]

Adverte, ainda, o ilustre administrativista que “a competência para intervir na propriedade e atuar no domínio econômico não se distribui igualmente entre as entidades estatais. A legislação sobre direito de propriedade e intervenção no domínio econômico é privativa da União (arts.22,II e III e 173). Aos Estados e Municípios só cabem as medidas de polícia administrativa, de condicionamento de uso da propriedade ao bem-estar social e de ordenamento das atividades econômicas, nos limites das normas federais.”[4]

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 é advogado e juiz federal aposentado.

Revista Consultor Jurídico, 13 de janeiro de 2011, 11h47

Comentários de leitores

2 comentários

ESCLARECEDOR, POREM NA PRATICA A TEORIA É OUTRA...

Luiz Pereira Carlos (Técnico de Informática)

Muito bom.
*
- Pergunta-se onde estão os Juizes e Desembargadores que devem decidir sobre esse tema.
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- Será que moram nos condominios?
*
- Naqueles mesmos condominios cuja segurança não passa de um grupo de milicianos e protegidos dos togados?
*
Infelizmente pessoas estudam e se dedicam as leis, mas na teoria a pratica é da violação dos direitos.

Área pública não é condomínio!

Leopoldo Luz (Advogado Autônomo - Civil)

Parabéns, Dr. Paulo, pela matéria, que esgota o tema.
No Rio há inclusive súmula no 79, a meu ver, superada a partir do recente julgamento do STF, protegendo as associações de moradores contra os que não queiram contribuir: "Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade."
Tal súmula alcança inclusive áreas abertas.
Fizemos uma matéria sobre isso em: http://www.vidaintegral.com.br/noticias.php?noticiaid=1217

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