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Falta de certidões

Comprador de imóvel assume riscos de lítigo

Quem compra imóvel envolvido em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio — e o ônus dessa prova é todo seu. A advertência foi feita na 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça pela ministra Nancy Andrighi. Ela foi relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária

Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.

Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 — quando já havia sentença anulando a arrematação — o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.

Um recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF-2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.

O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.

“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.

O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.

“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso do comprador do imóvel, foi unânime. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

RMS 27.358

Revista Consultor Jurídico, 15 de outubro de 2010, 11h14

Comentários de leitores

2 comentários

Justiça que tarda, falha!

J.Henrique (Funcionário público)

Trata-se de descuido (no mínimo, para não dizer má-fé) do Banco Morada que 4 anos após haver senteça anulando o leilão vendeu-o a outra pessoa. Creio que era contra este, o Banco Morada, que deveriam ter demandado 1º tentando um acordo de devolução do montante pago e indenização senão ir para os tribunais mesmo, mas com a perspectiva de ver resultados só em 2050 como se vê neste caso mesmo (1992-2010 se é que terminou).

BOA-FÉ DEVERIA PREPONDERAR.

Antônio Macedo (Outros)

Com alguma exceção dos operadores do Direito, um cidadão comum que compra um imóvel pertencente a um banco, e por este financiado, de praxe acaba assinando um contrato de financimento ou de compra e venda, como queira, com característica de contrato de adesão. Daí, vir a nascer a boa-fé do comprador, a qual deve preponderar sobre as demais pretensões, sobretudo a de quem deu causa à toda questão discutida em juízo. Desse modo, no meu entender, a decisão da Corte não foi feliz.

Comentários encerrados em 23/10/2010.
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