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Padrão urbanístico

Decisão pode mudar o Alto da Lapa em São Paulo

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O STJ deve apreciar esta semana um recurso que pode mudar o padrão urbanístico do Alto da Lapa, bairro da cidade de São Paulo. O processo está com o relator, ministro Hermann Benjamim. A construtora e incorporadora CCK discute a extensão da lei paulistana 9.846/85, que regula a ocupação e urbanização de bairros como Jardins e Lapa.

A Justiça paulista embargou a construção de um prédio de oito andares, localizado na rua Princesa Leopoldina, no Alto da Lapa. O Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou a sentença de primeira instância, cassou o alvará e deu prazo de 120 dias para a construtora demolir a obra, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 5 mil.

O que está em debate é se as restrições apontadas pela nova legislação paulistana são menos rigorosas que o acordo firmado entre loteador, prefeitura e compradores. O Código Civil afirma que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que quiser, desde que garanta o direito dos vizinhos, os regulamentos administrativos, inserida a restrição convencional.

As restrições convencionais são clausulas urbanísticas estabelecidas pelo loteador, e arquivadas em cartório, que devem ser observadas em defesa do bairro, inclusive pela prefeitura, que também as endossou.

A Justiça paulista entendeu que quem, mesmo depois de muitos anos, adquire um terreno, do loteador ou de seus sucessores, está obrigado a garantir as restrições convencionais, mesmo que estas sejam omitidas nas escrituras que vieram depois. Ou seja: o que prevalece são as cláusulas iniciais do plano de urbanização.

“As normas convencionais de loteamento operam efeitos entre o loteador e o adquirente de lotes e entre a prefeitura”, afirmou o desembargador Oliveira Santos, relator do recurso da CCK e da Associação de Amigos e Moradores do Alto da Lapa e Bela Aliança. “O adquirente de lotes recebe propriedade restrita, não lhe assistindo o direito de alterá-la”, completou.

A turma julgadora do TJ paulista entendeu, ao contrário do que afirma a defesa da construtora CCK, a observância das restrições convencionais estão garantidas na norma paulistana. “A lei acolheu a tese de maior restrição”, reconheceu o relator. “Se as convenções forem mais exigentes, prevalecem; se menos exigentes, prevalecem as normais legais”, argumentou Oliveira Santos.

A questão, agora, passa para os ministros da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. O processo tramita na corte desde 2001. O ministro Herman Benjamim havia apresentado voto favorável à demolição do prédio, seguindo o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo. No entanto, quatro ministros (Castro Meira, Eliana Calmon, Humberto Martins e Carlos Mathias) se manifestaram favoráveis ao recurso da construtora CCK. O relator, então, decidiu pedir vista dos autos.

A obra foi embargada pela Justiça a pedido da Associação dos Amigos Moradores do Alto da Lapa e Bela Aliança (Assampalba), junto com o movimento Defenda São Paulo. As entidades alegam que o prédio descaracteriza as configurações originais do local e é prejudicial ao meio ambiente.

A advogada Berenice Martins, que representa a associação dos moradores, alerta que uma decisão do STJ favorável à construtora pode servir de precedente para a construção de obras semelhantes no City Lapa e outros bairros. A defesa da CCK argumenta que a decisão deve ser administrativa e que o Judiciário não pode interferir na discussão.

“O construtor não respeitou as restrições impostas pela Companhia City, que fez o loteamento dos terrenos da região, nem a legislação municipal”, defende a procuradora de justiça, Luiza Nagib Eluf, moradora do bairro e ex-administradora regional da Lapa.

História da cidade

A Cia City era uma sociedade civil com sede em Londres, Grã Bretanha, criada em 1911 pelo urbanista Joseph Bouvard. Reunia investidores franceses, ingleses e brasileiros. Instalou-se na cidade de São Paulo no ano de 1912. Comprou terrenos em locais que hoje são considerados os melhores da cidade como Pacaembu, Alto da Lapa, Alto de Pinheiros, Vila Romana, Jardim América.

Na área conhecida como Alto da Lapa, pertenciam à City cerca de 1.342.930 metros quadrados de terreno. As obras se iniciaram em 1913, continuando sua execução por quase duas décadas e se encerraram em 1929.

Os loteamentos eram regidos por diversas restrições de uso do solo, criadas pela empresa loteadora, que foram estabelecidas para regular o gabarito, os afastamentos laterais e recuos de fundo e de frente, para garantir a qualidade ambiental, sanitária e visual dos imóveis que ali viriam a ser construídos.

As regras, na época, eram reconhecidas como inovadoras. Houve, ainda, longas negociações entre a empresa loteadora e a prefeitura do município, pleiteando melhorias como iluminação pública, e serviços de transporte coletivo.

REsp 302.906/SP


 

 é repórter da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 23 de março de 2010, 6h20

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