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Adjudicação compulsória

Não se exige registro prévio de contrato preliminar

Por 

[21] Ob. cit., p. 305.

[22] PUIG PEÑA, Federico. Compendio de derecho civil español. p.541.

[23] RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. p. 339. v. 3.

[24] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituições de direito processual civil. p. 294-8.

[25] BUENO DE VIDIGAL, Luis Eulálio. Da execução direta das obrigações de prestar declaração de vontade. p.115-192.

[26] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execução. p. 405-6.

[27] MESSINEO, Francesco. Manual de derecho civil y comercial. p. 469.

[28] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execução. p. 408.

[29] A esse respeito Acórdão do E. TJMS: APELAÇÃO CIVEL. TRANSAÇÃO COM VEICULO AUTOMOTOR. REGULARIZAÇÃO DE DOCUMENTOS JUNTO AO DETRAN. RECUSA DO VENDEDOR EM RECONHECER A FIRMA. SUPRIMENTO JUDICIAL. INTELIGENCIA DO ART. 639 DO CPC. NÃO-PROVIMENTO. Provada a realização do negócio e tendo o vendedor se recusado a comparecer no cartório competente a fim de reconhecer sua firma no documento de transferencia do veículo, pode o juiz suprir tal formalidade amparando-se na disposição do art. 639 do CPC. RJTJMS, n.105, p. 84.

[30] [...] O requerente poderá obter a transferência e inscrição do automóvel no Registro em seu nome através de simples Alvará, obtido através do juízo que inventariou os bens deixados pelo comprador ao falecer. (TARS, AC n. 185052529, Terceira Câmara Cível, Erexim - RS).

[31] “Ação de Obrigação de Fazer - CPC, art. 639 - Aquisição de cotas sociais - Inércia em proceder a alteração contratual e registro perante os órgãos competentes - Sentença que produz o mesmo resultado - Recurso desprovido. Se a parte que adquiriu cotas sociais de uma empresa se recusa, injustificadamente, a proceder a alteração contratual e registro junto aos órgãos competentes, dessa avença, pode o outro contratante postular uma sentença que “servirá para condenar o réu a prestar a declaração ou, então, servir como sucedâneo dele” LIMA, Alcides de Mendonça. Comentários. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense. p. 852. VI vol. t. II. (TAPR , AC n. 0117034-9, Cascavel , Sétima Câmara., Rel. Noeval de Quadros - Ac. 7648, julgado em 30.3.98, DJ. 24.4.98).

[32] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execução. p. 411.

[33] Posição do STF, agora adotada pelo novo Código Civil, é de que a ação do art. 639 do CPC pressupõe todos os requisitos essenciais e acidentais do contrato definitivo, pelo que não cabe adjudicação compulsória nem condenação à outorga de escritura se o compromisso não estiver registrado; resolve-se o contrato, no caso de inadimplemento, em perdas e danos (RTJ, 57/330 e 113/919; 114/844; 117/384; 122/343).

[34] Tribunais inferiores passaram a discordar da orientação do STF, decidindo reiteradamente que a adjudicação compulsória era forma de execução do compromisso de contratar e não de execução de direito real de aquisição, pelo que não depende do registro do contrato (Revista de Processo, 19/296; RT, 470/176; RF, 209/199).

[35] RSTJ 42/407 e 25/465.

[36] DARCY BESSONE, de Oliveira Andrade. Da compra e venda: promessa e reserva de domínio.

[37] STJ, R n. 8.944-SP, Quarta Turma, Rel. Min. Athos Carneiro, DJU de 8.9.92.

[38] STJ, REsp n. 19.410-0-MG, Terceira Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJU de 8.6.92, RSTJ, 42/407.

[39] ROSENVALD, Nelson. Código Civil Comentado. São Paulo: Manole, 2007. p. 357.

[40] Revista dos Tribunais, São Paulo, n. 796, p. 49, fev. 2002.

[41] Vide, a respeito, acórdão do STJ, do ano 2002: [...] Na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido; na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré-contrato somente se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão-somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da Súmula nº 239/STJ. – [...] - Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. (STJ, REsp n. 195236 – SP, PROC 1998/0085144-5, Quarta Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJU 15.04.2002, p. 221).

[42] THEODORO JÚNIOR , Humberto. Processo de Execução. p. 291-2.

[43] MOURA, Mário Aguiar. Promessa de compra e venda. p. 340.

[44] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1978. p. 196. v. 2.

[45] ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DA PROMESSA - PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Está assentada a jurisprudência da Corte no sentido não ser exigido o registro da promessa para o ingresso da ação de adjudicação compulsória. 2 - Permanecendo o Acórdão recorrido no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questão do litisconsórcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 – SP, Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU 8.3.2000).




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 é desembargador do TJ-MS, mestre em Direito pela Universidade Gama Filho (RJ).

Revista Consultor Jurídico, 19 de maio de 2010, 6h03

Comentários de leitores

2 comentários

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O artigo exige fôlego para ser estudado. Fá-lo-ei oportunamente.
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Assim, escusada algum deslize por mim cometido em razão de apenas ter passado a vista por sobre o texto, penso que a ação de adjudicação compulsória não exige o registro prévio do contrato de compromisso ou promessa de compra e venda se e somente se a propriedade do imóvel continuar na esfera jurídica do promitente vendedor. A não ser assim, somente se pode aceitar a ação de adjudicação se o contrato estiver revestidos de realidade, o que só se alcança, no nosso ordenamento, se estiver registrado ao pé da matrícula do mesmo imóvel. Caso contrário, o contrato de gaveta, aquele que é colocado ao abrigo de todos os demais, constiutir-se-á em instrumento da maior insegurança jurídica para aqueles que, depositando fé nos registros públicos, adquire propriedade confiando pertencer ao vendedor, quando, ocultamente, por contrato particular desconhecido do público, este a teria prometido a outrem. Finalmente, perscrutando a bibliografia pesquisada e invocada pelo articulista, não encontrei nenhuma referência a Emilio Betti, que aborda com profundidade a questão da autonomia da vontade, nem a Luigi Ferri, que escreveu uma obra devotada ao exame da autonomia privada, distinguindo-a da mera autonomia da vontade, tendo-a reputado como verdadeira fonte de direito objetivo. Também não há referência a Domenico Rubino, que aborda o contrato de compra e venda em obra que também exige fôlego de leitura.
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(CONTINUA)...

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Finalmente, uma observação: o sistema de organização da propriedade imobiliária em nosso ordenamento não reconhece no contrato particular um instrumento translativo da propriedade, como ocorre, v.g., no sistema germânico. Entre nós, o título translativo da propriedade imobiliária deve ser público. Daí por que necessária a ação de adjudicação compulsória sempre que ocorrer inadimplemento do promitente vendedor por contratos particlares.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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