Consultor Jurídico

Adjudicação compulsória

Não se exige registro prévio de contrato preliminar

Por 

Ajuizada a ação sem a prévia notificação e demonstrando o promitente vendedor que não se recusara a outorgar o domínio, o processo deve ser extinto, como dito antes por ausência de uma das condições para o exercício do direito de ação, no caso o interesse processual por parte do autor.

Considerações Finais

Para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória não se exige o prévio registro do contrato preliminar. O registro só é necessário para tutelar os contratantes perante terceiros, dotando as partes de sequela e oponibilidade do instrumento erga omnes. Tem-se, pois, de se admitir a ação de adjudicação compulsória decorrente de contrato de compromisso de venda e compra sem o prévio registro em títulos e documentos ou à margem da matrícula imobiliária (quando se tratar de imóvel). A esse respeito posição do STJ.[45]

Por outro lado, com o advento da Lei 11.232, de 22 de dezembro de 2005, consolidou-se a assertiva de que a sentença de procedência da ação de adjudicação compulsória deve ser classificada como executiva lato sensu, permitida nessa modalidade de ação a antecipação de tutela, corolário da efetividade e instrumentalidade do processo.

16 Referências

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[1] ALVIM, Arruda. Manual de direito processual civil. p. 60.

[2] ASSIS, Araken de. Manual do processo de execução. p. 405.

[3] VILLAÇA AZEVEDO, Álvaro. Teoria geral das obrigações. p. 24.

[4] SOUZA, Washington Peluso Albino de. Lições de direito econômico. p.135-136.

[5] RADBRUCH, 1937, apud REALE, p. 18.

[6] Ibid., p. 20.

[7] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no código de defesa do consumidor. p. 37.

[8] MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos contratos. p. 174.

[9] GOMES, Orlando. Transformações gerais do direito das obrigações. p. 2.

[10] Ibid., p. 3.

[11] Ibid., p. 9.

[12] LORENZETTI, Ricardo Lui. Fundamentos do direito privado. p. 119.

[13] MATTIETTO, Leonardo. O direito civil constitucional e a nova teoria dos contratos. In: TEPEDINO, Gustavo (Coord.). Problemas de direito civil-constitucional. p.163-185.

[14] CANOTILHO, J.J. Gomes. Direito constitucional. p. 326.

[15] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. p.102.

[16] CARPENA, Heloísa. Abuso do direito. p. 133.

[17] REALE, Miguel. O projeto do Código Civil. p. 10.

[18] Segundo Georges RIPERT, “Para chegar a esta concepção da vontade soberana, criando ela própria e unicamente pela sua força direitos e obrigações, foi preciso que na obra lenta dos séculos a filosofia espiritualizasse o direito para desembaraçar a vontade pura das formas materiais pelas quais se dava, que a religião cristã impusesse aos homens a fé na palavra escrupulosamente guardada, que a doutrina do direito natural ensinasse a superioridade do contrato, fundando a própria sociedade sobre o contrato, que a teoria do individualismo liberal afirmasse a concordância dos interesses privados livremente debatidos sobre o bem público. Pode então reinar a doutrina da autonomia da vontade que é ao mesmo tempo o reconhecimento e o exagero do poder absoluto do contrato. Hoje procura-se a fonte de todos os compromissos numa vontade expressa ou tácita, e ensina-se que a vontade pode sempre criar um compromisso lícito. A obrigação assumida não é mais que uma manifestação do direito natural que assiste a todo o homem de se obrigar e, portanto, de manifestar uma liberdade que ele não pôde alienar. A Escola do direito natural persuadiu todos de que este compromisso, porque é voluntário, é necessariamente conforme à lei moral. Quando alguém decide alguma coisa a respeito do outro, dirá Kant, é sempre possível que lhe faça alguma injustiça, mas toda a injustiça é impossível quando ele decide por si próprio” (A regra moral nas obrigações civis. p.53-4).

[19] RUGGIERO, Roberto de. Instituições de direito civil. p. 303. v. 3.

[20] Ob. cit., p. 303-4.




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 é desembargador do TJ-MS, mestre em Direito pela Universidade Gama Filho (RJ).

Revista Consultor Jurídico, 19 de maio de 2010, 6h03

Comentários de leitores

2 comentários

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O artigo exige fôlego para ser estudado. Fá-lo-ei oportunamente.
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Assim, escusada algum deslize por mim cometido em razão de apenas ter passado a vista por sobre o texto, penso que a ação de adjudicação compulsória não exige o registro prévio do contrato de compromisso ou promessa de compra e venda se e somente se a propriedade do imóvel continuar na esfera jurídica do promitente vendedor. A não ser assim, somente se pode aceitar a ação de adjudicação se o contrato estiver revestidos de realidade, o que só se alcança, no nosso ordenamento, se estiver registrado ao pé da matrícula do mesmo imóvel. Caso contrário, o contrato de gaveta, aquele que é colocado ao abrigo de todos os demais, constiutir-se-á em instrumento da maior insegurança jurídica para aqueles que, depositando fé nos registros públicos, adquire propriedade confiando pertencer ao vendedor, quando, ocultamente, por contrato particular desconhecido do público, este a teria prometido a outrem. Finalmente, perscrutando a bibliografia pesquisada e invocada pelo articulista, não encontrei nenhuma referência a Emilio Betti, que aborda com profundidade a questão da autonomia da vontade, nem a Luigi Ferri, que escreveu uma obra devotada ao exame da autonomia privada, distinguindo-a da mera autonomia da vontade, tendo-a reputado como verdadeira fonte de direito objetivo. Também não há referência a Domenico Rubino, que aborda o contrato de compra e venda em obra que também exige fôlego de leitura.
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(CONTINUA)...

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Finalmente, uma observação: o sistema de organização da propriedade imobiliária em nosso ordenamento não reconhece no contrato particular um instrumento translativo da propriedade, como ocorre, v.g., no sistema germânico. Entre nós, o título translativo da propriedade imobiliária deve ser público. Daí por que necessária a ação de adjudicação compulsória sempre que ocorrer inadimplemento do promitente vendedor por contratos particlares.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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