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Adjudicação compulsória

Não se exige registro prévio de contrato preliminar

Por 

Depois de assinalar que a parte interessada tem a faculdade de pedir a rescisão do contrato preliminar com a condenação do inadimplente em perdas e danos, MESSINEO, emérito professor da Universidade de Milão, já chamava atenção em ser mais frequente a execução específica da obrigação e não a opção pelas perdas e danos:

Pero hay también (y será caso más frecuente), la possibilidad de provocar, mediante demanda judicial, el pronunciamiento de una sentencia especial que ocupe el lugar y produzca los efectos mismos del contrato definitivo no-concluso (sentencia llamada constitutiva (...): sentencia em la cual se concreta un caso de ejecución em forma específica (...); com el efecto de que la sentencia em cuestión (cuando pase em cosa juzgada) será también título para imponer ulteriormente, a la parte renitente, el cumplimiento de la prestación; y, especialmente, si la materia del contrato es la transferencia de um derecho real, la sentencia misma – en cuanto título ejecutivo – producirá (cuando sea ejecutada) la transferencia (coactiva) de ese derecho.[27]

Somente no caso de impossibilidade da execução in natura é que o credor se verá forçado a contentar-se com a indenização das perdas e danos. Tanto num como no outro caso, se socorre o interessado do poder jurisdicional, exercendo a actio.

Adjudicação compulsória. Conceitos

Cumpre distinguir a adjudicação como ato jurídico ou administrativo da adjudicação compulsória como ação.

O vocábulo adjudicação, que se originou da adjucatio latina, tem extenso campo de aplicação na área do direito.

No direito administrativo serve para qualificar como aceitável uma proposta de fornecimento de bens ou serviços para a administração pública, mediante contrato. No direito processual civil está o vocábulo de forma típica para designar o pedido coativo que faz o exequente, para que o juízo transfira-lhe bens do patrimônio do devedor, em pagamento da obrigação (art. 647, II, 685-A e 708, II, do CPC), mediante depósito do preço ou reposição da diferença. De forma atípica, o vocábulo encontra-se implicitamente nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Código de Processo Civil, para designar o nomen iuris também da ação colocada à disposição do promitente comprador com contrato quitado e sem cláusula de arrependimento, visando a uma sentença de reconhecimento do domínio, por força do inadimplemento da obrigação por parte do promitente vendedor. No âmbito do direito civil, mais precisamente no campo sucessório, o vocábulo adjudicação designa o pedido feito por cessionários ou herdeiros, também de transferência de bens, ora em decorrência da própria cessão de direitos hereditários ou de meação, ora em decorrência de pagamento de despesas feitas por herdeiros ou sucessores, no curso do inventário ou arrolamento.

A adjudicação compulsória no direito brasileiro

Quando da instituição da adjudicação compulsória pelo Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, o tema já não representava novidade.

O nosso sistema processual civil teve seu esboço com o Regulamento 737, que disciplinou normas para o processo comercial e contemplou a execução da sentença, a assinação de dez dias e a ação executiva. As normas processuais propriamente ditas foram recepcionadas pelo Decreto 763, de 1890.

O Código de Processo Civil de 1939 distinguiu a execução de sentença da ação executiva. Aquela resultante de uma sentença condenatória proferida numa ação de conhecimento. Esta, de procedimento especial, ensejava execução por título extrajudicial, com um misto de conhecimento, por permitir defesa dentro dos próprios autos da execução.

A lei civil instrumental, desde a adoção do CPC de 1939, já admitia a fungibilidade da obrigação constante de contrato preliminar, ao permitir o suprimento da declaração de vontade omitida por uma manifestação judicial equivalente (art. 1006 e §§).

A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, sem cláusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação.

Conviveu-se durante longos anos com uma dupla exigência como condição de admissibilidade da ação de adjudicação compulsória: que a tutela só poderia ser concedida diante de obrigação não cumprida decorrente de contrato originário de loteamento registrado e, ainda, que tal contrato tivesse o prévio registro em títulos e documentos ou à margem do Registro Imobiliário, para que pudesse valer contra terceiros, isto é, para que tivesse eficácia erga omnes.

Houve evolução jurisprudencial e doutrinária, principalmente depois da instalação do Superior Tribunal de Justiça, dando dimensão maior a esse instituto, fazendo com que houvesse a admissão da adjudicação compulsória mesmo diante de imóveis não loteados, de bens móveis ou de semoventes e independentemente do registro em títulos e documentos.

Por outro lado, forçoso convir a natureza não condenatória da sentença que acolhe a adjudicação compulsória, não discrepando este conceito, do teor dos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Código de Processo Civil.

A venda de terrenos a prestações e a crescente especulação imobiliária que já se sentia na época, acabou gerando o Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, trazendo à baila a adjudicação compulsória como forma de o Estado substituir a vontade do devedor em mora, outorgando ao credor promitente comprador o título de domínio do imóvel objeto do contrato. A evolução doutrinária e jurisprudencial acabou dinamizando ainda mais o instituto da adjudicação compulsória, premiando, acima de tudo, a autoridade do contrato.

Do início pífio da exigência prévia do registro do contrato preliminar, chegou-se à inexigência de registro; da impossibilidade da antecipação da tutela específica, chegou-se à permissibilidade de dita antecipação, ainda no início da fase cognitiva de conhecimento.

O instituto perante o vigente Código de Processo Civil

Redação dúbia mereceu os revogados artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil. Esses dispositivos foram inseridos dentro do capítulo das obrigações de fazer e de não fazer, quando a rigor retratam ação de conhecimento. Com a Lei 11.232, de 22 de dezembro de 2005, esses dispositivos foram revogados.

dando ensejo aos artigos 466-A, 466-B e 466-C, inseridos no capítulo relativo aos efeitos da sentença, considerada esta, especificamente, como executiva lato sensu.

Seria justificável a inserção da ação para prestar declaração de vontade pelo procedimento comum (sumário ou ordinário). Poderia ser objeto, aliás, da discriminação do inciso II, do art. 275 do Código de Processo Civil, que contempla ações típicas de procedimento sumário, sem prejuízo da conversão de rito, do sumário para o ordinário, como prevê a lei civil instrumental.

Certo, pois, que a ação de adjudicação compulsória é de conhecimento e de natureza constitutiva, a ensejar o procedimento comum, ou seja, sumário ou ordinário, sem qualquer necessidade de uma execução típica por título judicial para entrega de coisa, diante do sincretismo processual (execução lato sensu).

Objeto da declaração de vontade

A sub-rogação da vontade nasceu originariamente para contemplar os negócios jurídicos disponíveis, destacando-se os contratos de compromisso de venda e compra, a remissão de imóvel hipotecado, a exoneração de fiança, o direito à quitação regular etc.

Tratando-se de direitos indisponíveis, revela-se inadequada a pretensão de se obter sentença substitutiva da vontade do promitente. Efetivamente, de que maneira sub-rogar o vínculo matrimonial, se o casamento é reunião de corpos que se amam?[28] Efeitos materiais, como na promessa de casamento, escapam à ação contemplada nos arts. 466-A, 466-B e 466-C do Código de Processo Civil.




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 é desembargador do TJ-MS, mestre em Direito pela Universidade Gama Filho (RJ).

Revista Consultor Jurídico, 19 de maio de 2010, 6h03

Comentários de leitores

2 comentários

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O artigo exige fôlego para ser estudado. Fá-lo-ei oportunamente.
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Assim, escusada algum deslize por mim cometido em razão de apenas ter passado a vista por sobre o texto, penso que a ação de adjudicação compulsória não exige o registro prévio do contrato de compromisso ou promessa de compra e venda se e somente se a propriedade do imóvel continuar na esfera jurídica do promitente vendedor. A não ser assim, somente se pode aceitar a ação de adjudicação se o contrato estiver revestidos de realidade, o que só se alcança, no nosso ordenamento, se estiver registrado ao pé da matrícula do mesmo imóvel. Caso contrário, o contrato de gaveta, aquele que é colocado ao abrigo de todos os demais, constiutir-se-á em instrumento da maior insegurança jurídica para aqueles que, depositando fé nos registros públicos, adquire propriedade confiando pertencer ao vendedor, quando, ocultamente, por contrato particular desconhecido do público, este a teria prometido a outrem. Finalmente, perscrutando a bibliografia pesquisada e invocada pelo articulista, não encontrei nenhuma referência a Emilio Betti, que aborda com profundidade a questão da autonomia da vontade, nem a Luigi Ferri, que escreveu uma obra devotada ao exame da autonomia privada, distinguindo-a da mera autonomia da vontade, tendo-a reputado como verdadeira fonte de direito objetivo. Também não há referência a Domenico Rubino, que aborda o contrato de compra e venda em obra que também exige fôlego de leitura.
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(CONTINUA)...

Autonomia privada vs. Autonomia da vontade (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Finalmente, uma observação: o sistema de organização da propriedade imobiliária em nosso ordenamento não reconhece no contrato particular um instrumento translativo da propriedade, como ocorre, v.g., no sistema germânico. Entre nós, o título translativo da propriedade imobiliária deve ser público. Daí por que necessária a ação de adjudicação compulsória sempre que ocorrer inadimplemento do promitente vendedor por contratos particlares.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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