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Contrato de aluguel

Locador não pode concorrer com locatário

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O proprietário de um imóvel somente pode deixar de alugar espaço para seu uso próprio, mas não para passar a exercer a mesma atividade comercial do antigo  locatário. Com esse entendimento, a 5ª Vara Cível de Santos condenou o shopping Super Centro, no Boqueirão, São Paulo, a renovar o contrato de locação compulsoriamente de um terreno de sua propriedade para uma empresa de estacionamento. Cabe recurso.

O locatário é o Boqueirão Park, que montou um estacionamento no terreno localizado em frente ao Super Centro. O estacionamento, defendido pelo advogado Diogo Paiva Magalhães Ventura, do Loyo, Santos e Ventura, estava encontrando resistência por parte do shopping para renovar seu contrato de locação, vigente há três anos. Em atividade comercial no espaço há mais de 10 anos, o Boqueirão ajuizou uma Ação Renovatória para buscar a a renovação do contrato por mais cinco anos, além da manutenção das responsabilidades do locador, de seus fiadores, bem como nova proposta de aluguel, valor reajustado pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM/FGV).

O Super Centro, em sua defesa, questionou o valor do aluguel proposto. Alegou questões de ordem processual que impediam o deferimento dos pedidos, além do descumprimento do contrato por conta de descuido na conservação da área alugada. O shopping informou ainda que buscava a retomada do espaço para uso próprio com base no artigo 52 da Lei 8245/91, dispondo que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio.  

Em sua sentença, o juiz José Wilson Gonçalves afirmou que justamente o primeiro parágrafo deste mesmo artigo dispõe que “o imóvel não poderá ser destinado para a mesma atividade exercida anteriormente pelo locatário”. Segundo o juiz, a exceção é apenas aplicada se o contrato envolver fundo de comércio, ou seja, se a aparelhagem do espaço alugado pertencesse ao shopping, o que não ocorreu neste caso.  Para Gonçalves, a partir desta premissa, perde a importância o fato de haver ou não danos no imóvel, além do fato de que a perícia não constatou as infrações de contrato informadas.

Leia a íntegra da sentença.

Proc. 97/2007

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. Vistos.
Entre as partes existe contrato de locação comercial do espaço descrito na inicial, onde o autor desenvolve o ramo de estacionamento de veículos, vigorando atualmente pelo prazo de cinco anos, com final previsto para 31.7.2007. Não havendo a renovação amigável e lhe convindo a renovação forçada, propõe tempestivamente a ação, nessa finalidade, propondo aluguel inicial de R$ 4.470,84. O réu alega o cometimento de infrações contratuais e legais, apresenta exceção de retomada e discorda do aluguel proposto, pugnando pela extinção do processo ou pela rejeição do pedido.

Réplica regular. Conciliação frustrada. Feito saneado, com o deferimento de produção de prova pericial. Prova produzida. Instrução encerrada, com a substituição dos debates orais por memoriais, regularmente apresentados, por meio dos quais os litigantes, reportando-se aos elementos dos autos, propugnam pela procedência e improcedência do pedido respectivamente. Relatei. Decido.

A perícia não comprova as infrações contratuais e legais noticiadas pelo locador e, demais disso, alguns desvios na conservação do local não têm de per si o condão de extinguir a relação contratual ou obstar a renovação, diante da manifesta desproporcionalidade. O imóvel não se enquadra no preceito da Súm. 481 do STJ, ainda em vigor, mesmo diante da nova lei (Lei n. 8.245/91). Portanto, incide a proibição do art. 52, § 1º (“o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário”).

O locador pretende dar igual destinação ao espaço, conforme declara na contestação. Estão satisfeitos, por outro lado, os requisitos do art. 71 da Lei n. 8.245/91. É caso, pois, de renovação coercitiva da locação. A metodologia aplicada pelo perito na apuração do valor do aluguel está correta, compatibilizando-se com a jurisprudência dominante, destacadamente quanto ao percentual de renda anual (10%), não comportando reparos o laudo, que, assim, será inteiramente adotado. A diferença entre a proposta do autor e o valor determinado pelo perito (R$ 4.827,24) e que será considerado, é mínima. Assim, o locador arcará totalmente com os encargos da sucumbência.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para renovar a locação por igual tempo ao renovando, pelo aluguel inicial apurado pelo perito, mantendo-se as demais cláusulas e observando-se, quanto a diferenças a serem pagas pelo locatário, o art. 73 da Lei n. 8.245/91. Condeno o locador nas custas e despesas processuais, incluindo os salários periciais, fixados definitivamente no valor estimado, e verba honorária de 20% do valor corrigido da causa (CPC, art. 20, § 4º). O preparo, no caso de apelação, corresponderá a 2% do valor corrigido da causa, observando-se os valores mínimo e máximo de recolhimento, sem prejuízo do porte de remessa e de retorno. P.R.I.C.

Santos, 28 de maio de 2009. JOSÉ WILSON GONÇALVES Juiz de Direito

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 21 de janeiro de 2010, 16h08

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