Consultor Jurídico

Locadores e locatários

Nova lei do inquilinato não tem o condão de mudar as relações

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 Pois bem, a redução deste patamar de 12 a 18 vezes o valor do aluguel para 06 a 12 significa a evidente tentativa de permitir acesso mais fácil a todos os locadores que desejarem utilizar-se do referido remédio jurídico.

Afinal, se no caso do despejo com pedido liminar a caução prevista é de 03 aluguéis, por que razão na Execução Provisória haveria ela de ser tão superior?

A locação comercial também foi contemplada com algumas novidades, sendo a primeira delas referente aos casos de Renovação da Locação Comercial por força da Ação Renovatória.

O texto anterior do artigo 71º fazia menção à necessidade de apresentação de documentação que comprovasse a idoneidade do fiador, tendo sido omissa aos casos em que o mesmo fiador é oferecido para permanecer na locação renovada.

O inciso V do referido artigo faz menção expressa a necessidade de comprovar a idoneidade do fiador na época em que a nova contratação será entabulada/renovada ainda que o fiador seja o mesmo.

A exigência em benefício do locador é positiva, pois a condição patrimonial, econômica e financeira dos fiadores muitas vezes é alterada no transcurso das locações comerciais, uma vez que certamente estamos falando em prazos superiores a 05 anos da contratação original.

Por derradeiro, o artigo 74º da nova lei trouxe mudança preocupante aos locatários de imóveis comerciais, vez que nos casos em que a Ação Renovatória proposta pelo locatário não prosperar (improcedência), o prazo de desocupação foi reduzido de 06 meses para 30 dias, desde que o locador tenha formulado pedido para fixação de prazo de desocupação em sua Contestação.

Mais grave ainda é a exclusão da necessidade de aguardo do trânsito em julgado deste sentença, o que na fórmula anterior, garantia aos locatários anos no imóvel locado com recursos que mesmo sem efeito suspensivo, acabam por “amarrar” a possibilidade de retomada por parte do locador.

A redação atual corrige esta distorção e prestigia a premissa de que nas ações que tutelam as relações de locação não se deve emprestar efeito suspensivo. Assim, com a simples sentença de improcedência, caso o locador tenha formulado seu requerimento na defesa, o juiz determinará a desocupação do imóvel em comercial em 30 dias daquela data.

A medida causa preocupação aos inquilinos comerciais, posto que o prazo substancial de 06 meses sempre visou permitir que no caso de fracasso da renovação, o comerciante pudesse dispor de tempo suficiente a buscar novo imóvel onde estabelecer seu negócio.

Agora, com apenas 30 dias contados da publicação da sentença de improcedência da Renovatória, o locatário terá que apressar-se a obter novo local para estabelecer-se sob pena de fechamento, ainda que provisório, de seu negócio.

A mudança é radical, mas estimula de mais a mais que as partes busquem a renovação contratual não pela via judicial, mas pela composição amigável extrajudicial.

O que se pode extrair destas mudanças trazidas pela Lei 12.111/2.009 é que não houve alterações ou inovações essenciais, mas sim proveitosas e coerentes, visando a celeridade do procedimento judicial, a consonância da legislação locatícia com a posição da Jurisprudência nacional e, não a tão importante segurança e o equilíbrio social tão buscado em qualquer relação de direito.

 




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 é sócio-diretor da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de janeiro de 2010, 12h47

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